Получение земельного участка субъектом хозяйствования

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 19 августа 2019 г.

Излагается алгоритм действий, необходимых для получения земельного участка субъектом хозяйствования в Республике Беларусь.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Кодекс о земле (далее – КоЗ)

● Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. Указом Президента от 27.12.2007 № 667 (далее – Указ № 667; Положение № 667)

Вопросы предоставления земельных участков юрлицам часто выступают предметом споров и дискуссий и требуют особой регламентации и правового регулирования.

Этап 1. Обращение в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка.

В соответствии с нормами Положения № 667 изъятие и предоставление земельных участков по общему правилу осуществляется:

●  сельскими, поселковыми исполкомами;

●  райисполкомами;

●  Мингорисполкомом и городскими (городов областного, районного подчинения) исполкомами; 

●  облисполкомами;

●  администрациями СЭЗ.

В силу норм Положения № 667 юрлицо, заинтересованное в предоставлении ему земельного участка, обращается в местный исполком по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением.

В заявлении указываются:

●  цель, для которой испрашивается земельный участок;

●  вещное право на испрашиваемый земельный участок;

●  характеристика объекта строительства, включающая его функциональное назначение и ориентировочные размеры;

●  намечаемое место размещения земельного участка и его примерная площадь.

В заявлении юрлица, ИП дополнительно указываются объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства объекта. К заявлению прилагается обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством (ч. 3 п. 14 Положения № 667).

Положением № 667 установлен порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения.

Разработка проекта отвода земельного участка с установлением его границы на местности осуществляется организацией по землеустройству на основании договора подряда, заключаемого указанной организацией с заинтересованным лицом, за счет его средств. В договоре подряда помимо разработки проекта отвода земельного участка с установлением его границы на местности может предусматриваться оказание организацией по землеустройству услуг по обращению за совершением регистрационных действий в отношении земельного участка.

Договор подряда заключается в течение 3 рабочих дней со дня получения организацией по землеустройству заявления лица, заинтересованного в разработке проекта отвода земельного участка с установлением его границы на местности.

Разработка проекта отвода земельного участка с установлением его границы на местности выполняется в течение 30 рабочих дней со дня оплаты этих работ заинтересованным лицом. Если изъятие земельных участков предполагается из земель 5 и более землепользователей и (или) необходимо определение размеров убытков, причиняемых землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, указанный срок может быть продлен, но не более чем до 50 рабочих дней.

Для разработки проекта отвода земельного участка необходимы (п. 27 Положения № 667):

1) материалы предварительного согласования;

2) копии согласованных в установленном порядке генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, схемы проекта планировки района индивидуального жилищного строительства с формированием первичной инженерно-транспортной инфраструктуры, проектов организации и застройки территорий садоводческого товарищества, дачного кооператива, а также заключений госэкспертизы, если ее проведение предусмотрено законодательством. При предоставлении земельного участка в постоянное и временное пользование для строительства линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, кабельных линий электропередачи, связи и других сооружений) дополнительно представляется график его занятия;

3) документы, подтверждающие источники финансирования или заявленных инвестиций для строительства объекта, под который испрашивается земельный участок, на момент подачи соответствующего заявления (если земельный участок испрашивается юрлицом, ИП);

4) копия документа, подтверждающего госрегистрацию юрлица или ИП, без нотариального засвидетельствования или копия документа, содержащего идентификационные сведения о гражданине.

Указанные материалы представляются в организацию по землеустройству заинтересованным лицом.

После согласования проекта отвода земельного участка организацией по землеустройству устанавливается граница этого участка на местности в порядке, установленном Госкомимуществом. После установления границы земельного участка на местности согласованный проект отвода земельного участка с материалами по установлению его границы и документами, указанными в п. 27 Положения № 667, проект решения местного исполкома об изъятии и предоставлении этого земельного участка в течение 2 рабочих дней со дня их оформления передаются в электронном виде и (или) на бумажном носителе организацией по землеустройству в соответствующую землеустроительную службу.

Землеустроительная служба в течение 5 рабочих дней со дня получения материалов об изъятии и предоставлении земельного участка рассматривает их, при необходимости уточняет проект решения местного исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка и вносит указанный проект с такими материалами в местный исполком в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельного участка для принятия необходимого решения.

Этап 2. Рассмотрение местным исполнительным органом заявления заинтересованного лица. Подготовка земельно-кадастровой документации.

Положением № 667 определен порядок изъятия и предоставления земельных участков из всех категорий земель, независимо от цели использования земельных участков и вида вещного права на них, формирования земельных участков для проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков и аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, продления срока пользования земельными участками, предоставленными во временное пользование.

В предоставлении земельного участка может быть отказано в следующих случаях (п. 11¹ Положения № 667):

●  испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен заявителю на определенном вещном праве и (или) для определенной цели согласно законодательным актам;

●  заявителем не представлены предусмотренные законодательством документы, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка, либо представленные заявителем документы содержат недостоверные сведения;

●  испрашиваемый земельный участок согласно утвержденной в установленном порядке градостроительной документации предусмотрен для иного по сравнению с заявленным целевым использованием;

●  использование земельного участка в заявленных целях не отвечает требованиям по соблюдению установленного в соответствии с законодательством режима охраны и использования особо охраняемых природных территорий, природных территорий, подлежащих специальной охране, режима зон охраны недвижимых историко-культурных ценностей, режима зон охраны газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, связи, режима осуществления хозяйственной и иной деятельности, установленного для водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, и режима лесопользования в зависимости от категории лесов;

●  предоставление испрашиваемого земельного участка предусмотрено только по результатам аукциона (уполномоченным исполкомом объявлено о проведении соответствующего аукциона, либо земельный участок включен в соответствующие списки, либо принято решение о формировании земельного участка для проведения аукциона), за исключением случаев предоставления земельного участка взамен земельного участка, в отношении которого принято решение о предстоящем изъятии для госнужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества;

●  испрашиваемый земельный участок уже предоставлен другому лицу и законные основания для его изъятия отсутствуют;

●  размеры испрашиваемого земельного участка превышают допустимые максимальные размеры, установленные законодательными актами, либо согласно градостроительной документации отсутствует возможность предоставления земельного участка в размере, испрашиваемом заявителем, и не получено согласие от него на предоставление земельного участка в меньшем размере;

●  срок, на который земельный участок испрашивается, превышает максимальный срок, установленный законодательными актами;

●  утвержден акт выбора места размещения данного земельного участка другому лицу;

●  в отношении указанного земельного участка заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не обратилось за госрегистрацией этого земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него;

●  в отношении указанного земельного участка заинтересованное лицо в установленный законодательством срок не приступило к занятию земельного участка;

●  по испрашиваемому земельному участку имеет место неразрешенный земельный спор;

●  заявитель не произвел рекультивацию нарушенных земель, не выполнил другие предусмотренные законодательством мероприятия по охране земель на ранее предоставленном ему земельном участке;

●  Президентом не согласовано место размещения земельного участка, изымаемого из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда (природоохранных, рекреационно-оздоровительных и защитных лесов) для целей, не связанных с назначением этих земель;

●  акт выбора места размещения земельного участка утратил силу;

●  в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

В соответствии с п. 12 Положения № 667 с учетом градостроительной документации осуществляется предварительное согласование места размещения земельного участка:

●  райисполкомами – при предоставлении земельного участка из земель в границах районов, городов, являющихся административными центрами районов, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ;

●  Мингорисполкомом, городскими (городов областного, районного подчинения) исполкомами – соответственно при предоставлении земельного участка из земель в границах г. Минска и земель в границах городов областного, районного подчинения, а также из земель садоводческих товариществ, расположенных в границах г. Минска, городов областного, районного подчинения.

Выбор места размещения земельного участка для строительства объектов, решение о размещении которых принято Президентом, может осуществляться в ином порядке, предусмотренном Президентом или по его поручению Советом Министров.

Для выбора места размещения земельного участка местный исполком своим решением создает соответствующую комиссию, которая действует на постоянной основе, определяет ее персональный состав, назначает председателя комиссии из числа заместителей председателя местного исполкома и утверждает регламент ее работы (п. 13 Положения № 667).

Местный исполком при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии, а городской (районный) исполком дополнительно поручает территориальному подразделению архитектуры и градостроительства городского (районного) исполкома или специально созданному для этих целей УП обеспечить подготовку архитектурно-планировочного задания и технических условий (по перечню, установленному городским (районным) исполкомом) на инженерно-техническое обеспечение объекта и одновременно сообщает заинтересованному лицу о результатах рассмотрения его заявления. К поручению местный исполком прилагает заявление заинтересованного лица и документы, поданные им в соответствии с п. 14 Положения № 667. Поручение местного исполкома, направленное с нарушениями требований п. 15 Положения № 667, возвращается организацией по землеустройству в день его рассмотрения для внесения его не позднее 1 рабочего дня в соответствии с установленными требованиями (ч. 1 п. 15 Положения № 667).

Подготовка земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии, осуществляется организацией по землеустройству на основании договора подряда, заключаемого указанной организацией с заинтересованным лицом, за счет средств этого лица.

Договор подряда составляется в течение 3 рабочих дней со дня получения данной организацией поручения местного исполкома о подготовке земельно-кадастровой документации и в указанный срок направляется для подписания заинтересованному лицу. Заинтересованное лицо подписывает договор подряда в течение 7 рабочих дней со дня его получения. Этот срок продлевается организацией по землеустройству на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствующая ему подписать договор подряда (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

При неподписании договора подряда заинтересованным лицом в указанный срок или неоплате им предусмотренных в договоре работ (услуг) в срок, установленный этим договором, организация по землеустройству возвращает местному исполкому его поручение без исполнения с пояснением причин неисполнения и письменно информирует заинтересованное лицо об отсутствии оснований для подготовки земельно-кадастровой документации (п. 16 Положения № 667).

Место размещения земельного участка уточняется организацией по землеустройству с участием заинтересованного лица с учетом требований, предусмотренных ст. 38 КоЗ (ч. 1 п. 17 Положения № 667).

В соответствии с п. 17 Положения № 667 при определении места размещения земельного участка для реконструкции и (или) расширения действующего объекта, требующего предоставления земельного участка большего размера, организация по землеустройству с участием заинтересованного лица проводит детальное обследование земельных участков, ранее предоставленных для строительства данного объекта (проверяются использование их по целевому назначению, состояние работ по рекультивации земель, выполнение других условий предоставления земельных участков).

На основании землеустроительной документации и выезда на место представителя организации по землеустройству осуществляется сбор информации о предполагаемом месте размещения земельного участка: состав и качество его земель, ориентировочный размер убытков, которые могут быть причинены землепользователю, потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием данного участка, условия снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы, право вырубки древесно-кустарниковой растительности и использования получаемой древесины, восстановления нарушенных мелиоративных систем, наличие ограничений (обременений) прав в использовании земельного участка.

Земельно-кадастровая документация, необходимая для работы комиссии и рассмотрения предложений о месте размещения земельного участка на ее заседании, должна быть представлена председателю этой комиссии организацией по землеустройству в течение 25 рабочих дней со дня оплаты работ на основании договора подряда на подготовку такой документации с заинтересованным лицом. В случае выполнения большого объема работ, необходимых для разработки земельно-кадастровой документации (предполагается изъятие земельных участков из земель 5 и более землепользователей), этот срок может быть продлен руководителем организации по землеустройству по согласованию с председателем комиссии, но не более чем до 2 мес. При необходимости включения в состав земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии, заключения Уполномоченного по делам религий и национальностей указанный срок приостанавливается после направления Уполномоченному документов на согласование до представления его заключения.

Организация по землеустройству прекращает подготовку земельно-кадастровой документации и в течение 3 рабочих дней информирует об этом местный исполком, направивший поручение, в случае, если в ходе ее подготовки выявлены обстоятельства, свидетельствующие:

●  об указании (представлении) заинтересованным лицом недостоверных сведений (материалов) при подаче заявления о предоставлении земельного участка;

●  о невозможности соблюдения при подготовке земельно-кадастровой документации на испрашиваемый земельный участок для заявленных целей требований законодательства об охране и использовании земель, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

Результаты работы комиссии оформляются актом выбора места размещения земельного участка по форме, установленной Госкомимуществом, который составляется в 3 экз. (в случае, если изъятие и предоставление испрашиваемого земельного участка входит в компетенцию облисполкома – в 4 экз.), подписывается всеми членами комиссии и ее председателем в день выбора места размещения этого участка и в течение 5 рабочих дней утверждается председателем местного исполкома (ч. 2 п. 19 Положения № 667).

К акту выбора места размещения земельного участка прилагается копия земельно-кадастрового плана (части плана) с границами выбранного земельного участка, а также земельного участка, который будет улучшаться снимаемым плодородным слоем почвы. Указанная копия в день заседания комиссии должна быть согласована организацией по землеустройству с руководителем (его заместителем) землеустроительной службы, руководителем (его заместителем) территориального подразделения архитектуры и градостроительства местного исполкома и заинтересованным лицом (ч. 2 п. 20 Положения № 667).

Утвержденный в установленном порядке акт выбора места размещения земельного участка является основанием для проведения проектно-изыскательских работ.

Заинтересованное лицо на основании утвержденного акта выбора места размещения земельного участка, архитектурно-планировочного задания, заключений согласующих организаций и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта осуществляет проектно-изыскательские работы в соответствии с законодательством о строительстве, архитектуре и градостроительстве, об охране окружающей среды (п. 22 Положения № 667).

Этап 3. Оплата земельного участка.

Если иное не установлено Президентом, земельные участки предоставляются из госсобственности в частную собственность граждан Республики Беларусь, частную собственность негосударственных юрлиц Республики Беларусь по их кадастровой стоимости, действующей на дату подачи ими заявления о предоставлении земельного участка в частную собственность, исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату подачи такого заявления, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона (ч. 2 ст. 31 КоЗ).

В силу п. 12¹ Указа № 667 земельные участки предоставляются из госсобственности в частную собственность по их кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления заинтересованного лица о предоставлении ему земельного участка и определенной, если иное не установлено Президентом:

●  в белорусских рублях исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату подачи такого заявления, – в случае, если кадастровая стоимость определена не позднее 01.01.2015;

●  в белорусских рублях на дату оценки – в случае, если кадастровая стоимость определена после 01.01.2015.

В соответствии со ст. 31 КоЗ при предоставлении земельных участков в частную собственность по результатам аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости.

За равноценные земельные участки, находящиеся в госсобственности и предоставляемые в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, находившихся в частной собственности, плата не взимается.

Согласно ч. 1 ст. 31¹ КоЗ за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в госсобственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 31¹ КоЗ. Такая плата определяется в порядке, установленном Советом Министров, на основании кадастровой стоимости земельного участка, действующей на дату подачи заявления заинтересованного лица о предоставлении ему земельного участка в аренду, исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату подачи такого заявления.

Порядок определения размера платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в госсобственности, предоставляемых в соответствии с законодательством без проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, а также начальной цены предмета таких аукционов устанавливается Советом Министров.

Этап 4. Возникновение (прекращение) права на земельный участок. Ответственность за невыполнение требований об обращении за госрегистрацией земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 20 КоЗ право на земельный участок, ограничения (обременения) права на земельный участок возникают, переходят, прекращаются с момента госрегистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2–4 ст. 20 КоЗ.

Согласно ч. 2 ст. 20 КоЗ в случаях предоставления земельного участка в соответствии с КоЗ во временное пользование для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей, огородничества, сенокошения и выпаса сельхозживотных земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование, а право временного пользования – возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка, за исключением случаев истечения срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование, а также случая, предусмотренного ч. 3 ст. 20 КоЗ.

При изъятии и предоставлении земельных участков во временное пользование или аренду сроком до 1 года, а также при продлении срока временного пользования такими земельными участками или их аренды не более чем на 1 год земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование, а право, ограничение (обременение) права на земельный участок – возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента, указанного в решении об изъятии и предоставлении земельного участка. При этом заключение договора аренды земельного участка в письменной форме, а также госрегистрация создания, изменения, прекращения существования земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок не осуществляются (ч. 3 ст. 20 КоЗ).

В случае истечения срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование либо аренду, эти права считаются прекратившимися с момента истечения такого срока, за исключением случая, предусмотренного ч. 3 ст. 20 КоЗ (ч. 4 ст. 20 КоЗ).

Таким образом, право на земельный участок возникает с момента госрегистрации этого права в организации по госрегистрации и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о госрегистрации.

При предоставлении земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды или аукциона по продаже земельного участка в частную собственность срок, в течение которого победитель такого аукциона обязан обратиться за госрегистрацией в отношении этого земельного участка и приступить к его занятию, определяется в решении местного исполкома об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении его победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона и не может превышать срока, установленного в ч. 9 ст. 70 КоЗ, а если земельный участок предоставлялся для строительства капстроения (здания, сооружения) – 6 мес. (для юрлиц, ИП) и 1 года (для граждан) со дня утверждения в установленном порядке проектной документации на строительство такого капстроения (здания, сооружения) (ч. 4 ст. 70 КоЗ).

При предоставлении земельного участка по результатам аукциона с условиями на право проектирования и строительства капстроений (зданий, сооружений) сроки, в течение которых победитель такого аукциона обязан обратиться за госрегистрацией в отношении этого земельного участка и приступить к его занятию, определяются в решении Минского городского, городских (городов областного, районного подчинения) и районных исполкомов об изъятии и предоставлении земельного участка и не могут превышать сроков, установленных соответственно ч. 2 и 9 ст. 70 КоЗ (ч. 5 ст. 70 КоЗ).

Согласно ст. 68 КоЗ при невыполнении требований об обращении в течение установленного ст. 70 КоЗ срока за госрегистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него решение о предоставлении земельного участка считается утратившим силу, если иное не установлено Президентом.

При невыполнении хотя бы одного из других условий отвода земельного участка в установленные сроки местный исполком не позднее 1 мес. со дня истечения соответствующего срока направляет землепользователю предписание о необходимости выполнения условия отвода земельного участка. Срок, указанный в предписании, не может превышать 1 мес.

При невыполнении по истечении срока, указанного в предписании, условий отвода земельного участка местный исполком в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков не позднее 10 дней по истечении названного срока:

●  принимает решение о прекращении права постоянного или временного пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком и об изъятии земельного участка, содержащее условия дальнейшего его использования и обязательное для исполнения предписание организации по госрегистрации осуществить госрегистрацию прекращения соответствующего права землепользователя на земельный участок, и после госрегистрации прекращения указанного права в течение 1 мес. решает вопрос о дальнейшем использовании этого участка;

●  подает в суд заявление о прекращении права частной собственности на земельный участок и после вступления решения суда в законную силу о прекращении такого права и госрегистрации прекращения права частной собственности на земельный участок у землепользователя в течение 1 мес. решает вопрос о дальнейшем использовании этого участка;

●  принимает решение о расторжении договора аренды земельного участка, если право его расторжения в одностороннем порядке предусмотрено данным договором, содержащее условия дальнейшего использования этого участка и обязательное для исполнения предписание организации по госрегистрации осуществить госрегистрацию прекращения права аренды земельного участка у землепользователя и после госрегистрации прекращения этого права в течение 1 мес. решает вопрос о дальнейшем использовании такого участка либо подает в суд заявление о расторжении договора аренды земельного участка и после вступления в законную силу решения суда о его расторжении и госрегистрации прекращения права аренды земельного участка у этих лиц в течение 1 мес. решает вопрос о его дальнейшем использовании.