Расторжение договора купли-продажи капитального строения в судебном порядке

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 23 августа 2019 г.

На практическом примере показана возможность расторжения договора купли-продажи капстроения в судебном порядке в связи с ненадлежащим исполнением новым собственником обязательств по договору.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

●  Гражданский кодекс (далее – ГК)

●  Хозяйственный процессуальный кодекс (далее – ХПК)

●  Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З)

●  Закон от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее – Закон № 345-З)

Фабула дела

Капстроение – здание общепита – было закреплено за отделом образования райисполкома на праве оперативного управления и включено в перечень неиспользуемого имущества, находящегося в коммунальной собственности административно-территориальных единиц области, подлежащего вовлечению в хозяйственный оборот путем продажи на аукционах с установлением начальной цены продажи, равной 1 БВ.

Областным фондом госимущества проведен аукцион по продаже указанного капстроения.

Обязательными условиями аукциона являлись:

●  создание и сохранение в течение 3 лет после ввода в эксплуатацию объекта не менее 30 рабочих мест;

●  осуществление производственной деятельности или оказание услуг, организация общепита, розничной торговли в течение 5 лет;

●  ввод объекта в эксплуатацию в течение 3 лет с даты госрегистрации договора купли-продажи;

●  запрет покупателю капстроения его продажи, иного отчуждения имущества до выполнения им условий договора купли-продажи.

В случае невыполнения покупателем капстроения условий аукциона он должен возвратить приобретенное здание продавцу и уплатить штраф в размере 500 БВ.

По результатам аукциона капстроение было приобретено субъектом хозяйствования (далее – покупатель), между которым и отделом образования райисполкома (далее – продавец) был заключен договор купли-продажи, который был зарегистрирован вместе с переходом права собственности на капстроение в территориальном органе по госрегистрации и земельному кадастру.

В договор купли-продажи были включены условия аукциона.

С момента ввода объекта в эксплуатацию (имелся акт приемки объекта в эксплуатацию) продавцом осуществлялся контроль за исполнением покупателем условий договора купли-продажи.

По результатам выездного мониторинга договоров купли-продажи зданий, находящихся в районной коммунальной собственности, проведенного представителями продавца, установлено, что капстроение не используется покупателем в производственной деятельности или для оказания услуг, организации общепита, розничной торговли. Тем самым покупатель нарушает условие договора, не осуществляя вышеуказанную деятельность в течение 5 лет.

Продавец предложил покупателю в досудебном порядке расторгнуть договор купли-продажи, покупатель в ответ на это указал на невозможность расторжения договора в связи с тем, что приобретенное капстроение находится в ипотеке у банка.

Продавец обратился в прокуратуру района с ходатайством о предъявлении в его интересах искового заявления о расторжении договора купли-продажи и взыскании штрафа с покупателя в пользу продавца. 

Ходатайство было положительно рассмотрено, и соответствующий иск был предъявлен в экономический суд.

Позиция истца

Исковые требования истца основывались на следующих нормах законодательства.

В силу ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

Согласно п. 1 и 2 ст. 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договорами.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1)   при существенном нарушении договора другой стороной;

2)   в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора одной стороной, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отчуждая капстроение, истец рассчитывал на выполнение ответчиком взятых на себя обязательств по договору купли-продажи. Ущерб от неисполнения условий договора причинен, прежде всего, интересам государства (в лице истца, поскольку капстроение закреплено за ним на праве оперативного управления), а также в связи с тем, что основной целью продажи неиспользуемого госимущества является вовлечение его в хозяйственный оборот, создание дополнительных рабочих мест, поступление доходов в бюджет (в т.ч. налоги).

Согласно ст. 310, 311 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Дополнительные пояснения истца в судебном заседании

Факт создания рабочих мест в количестве 30 ед. нашел подтверждение в штатном расписании, которое было утверждено и введено в действие ответчиком в установленный срок с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Условие договора по вводу объекта в эксплуатацию в течение 3 лет с даты госрегистрации договора купли-продажи исполнено ответчиком ненадлежащим образом, что подтверждается соответствующим актом приемки объекта, утвержденным приемочной комиссией через 3 года и 6 мес. после даты госрегистрации договора.

Условие договора об осуществлении производственной деятельности или оказании услуг, организации общепита, розничной торговли в течение 5 лет не исполнено ответчиком, что подтверждается информацией налогового органа района, согласно которой по данным налоговых деклараций (расчетов) по НДС, налогу на прибыль за соответствующий налоговый период вышеуказанная деятельность ответчиком не осуществлялась. При этом сам ответчик не оспаривает указанный факт и приводит в письменном ответе доводы о том, что фактическая остановка его деятельности возникла в результате дефицита оборотных средств.

На основании подп. 2.16 п. 2 ст. 8 Закона № 133-З госрегистрации подлежат иные ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие в силу законодательных актов или установленные уполномоченными госорганами в соответствии с законодательными актами.

В действующем на момент госрегистрации договора купли-продажи Указе Президента от 27.02.2007 № 108 «О некоторых мерах по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого государственного имущества» (далее – Указ № 108) (подп. 1.2 п. 1 Указа № 108) установлено, что при продаже неиспользуемого госимущества, находящегося в республиканской собственности, на аукционе с установлением начальной цены продажи, равной 1 БВ, определенной законодательством, обязательным условием такого аукциона является в т.ч. запрет покупателю продажи, иного отчуждения объектов до выполнения им условий договора купли-продажи. Аналогичное условие было включено в договор купли-продажи.  

Таким образом, истец полагал, что регистратору территориального органа по регистрации и земельному кадастру необходимо было зарегистрировать запрет на отчуждение капстроения, приобретенного покупателем, в соответствии с подп. 2.16 п. 2 ст. 8 Закона № 133-З.

Согласно п. 1 ст. 315 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Поскольку в настоящее время ответчик свои обязательства по кредитному договору перед банком не выполнил, постановлением судебного исполнителя наложен арест на капстроение. Фактически госимущество подлежит реализации с публичных торгов за долги частного лица – ответчика, что недопустимо.

Истец полагал, что в результате передачи капстроения в ипотеку банку ответчиком нарушается условие договора купли-продажи о запрете покупателю отчуждения объекта до выполнения им условий договора.

Позиция ответчика

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

Позиции третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора

Доводы банка

Банк полагал, что исковые требования не должны быть удовлетворены судом исходя из следующего.

Для заключения договора ипотеки ответчик представил банку документы, позволяющие идентифицировать предлагаемый предмет залога, установить его принадлежность залогодателю и стоимость, а именно: свидетельство (удостоверение) о государственном праве собственности на капстроение; выписку из регистрационной книги территориальной организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении недвижимого имущества, передаваемого в залог. При этом в указанных документах отсутствовали сведения (отметки) о наличии запрета на отчуждение капстроения.

Согласно условиям договора купли-продажи договор подлежал расторжению в случае нарушения покупателем обязанности по его госрегистрации и перехода права собственности на капстроение в территориальном органе по госрегистрации и земельному кадастру. Иные основания для его расторжения в договоре не указывались.

Существенным нарушением условий договора со стороны ответчика истец считает невыполнение им условия об осуществлении производственной деятельности или оказании услуг, организации общепита, розничной торговли в течение 5 лет.

В силу ч. 2 ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований, если иное не предусмотрено законодательством.

По мнению банка, истцом не представлены доказательства того, что нарушение условий договора ответчиком повлекло для него такой ущерб, в результате которого истец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем службой судебных исполнителей было возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности с ответчика в пользу банка путем обращения взыскания на заложенное имущество по договору о залоге. В рамках исполнительного производства был составлен акт описи и ареста капстроения. Назначенные торги по продаже капстроения признаны несостоявшимися.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. На момент рассмотрения судебного спора обязательства ответчика перед банком не прекращены.

Доводы территориального органа по госрегистрации и земельному кадастру

Договор купли-продажи был заключен на основании Указа Президента от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 575), который регулировал порядок распоряжения госимуществом, но не содержал обязательную норму о госрегистрации запрета на отчуждение капстроения, и Указа № 108. Однако в договоре купли-продажи, протоколе и результатах аукциона ссылка на Указ № 108 отражена не была. Исходя из этого регистратор запрет на отчуждение капстроения не осуществлял.

Информация о том, что капстроение продавалось на аукционе в соответствии с Указом № 108 с установлением начальной цены продажи неиспользуемого госимущества, равной 1 БВ, в договоре купли-продажи и протоколе аукциона также отсутствовала.

На основании п. 10 Положения о порядке отчуждения и передачи в безвозмездное пользование неиспользуемого государственного имущества, находящегося в республиканской собственности, утв. Указом № 108, контроль за соблюдением условий договора купли-продажи осуществляется госорганом, в рассматриваемом случае райисполкомом, т.к. имущество, вовлеченное в хозяйственный оборот, находилось в оперативном управлении истца.

Однако после госрегистрации договора купли-продажи и выдачи свидетельства о госрегистрации перехода права собственности на капстроение райисполком не обратил внимание на тот факт, что госрегистрация запрета отчуждения капстроения территориальным органом по госрегистрации и земельному кадастру не производилась, хотя райисполком должен был осуществлять контроль за ходом выполнения покупателем условий договора купли-продажи.

Были заключены 2 договора ипотеки капстроения между ответчиком и банком, которые были зарегистрированы в установленном порядке, т.к. сведений в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о запрете отчуждения капстроения и передачи его в ипотеку не имелось.

Норма о передаче в залог или ипотеку недвижимого имущества как отчуждение в Указе № 575 не установлена.

О существе заключаемого договора ипотеки капстроения райисполком был осведомлен, т.к. вынес решение о согласии на предоставление права аренды земельного участка в залог, хотя перечнем административных процедур, осуществляемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совета Министров от 21.11.2007 № 1578, действующим на момент регистрации договора, не предусмотрено представление регистратору указанного документа, т.к. ответчиком была внесена плата за право заключения договора аренды земельного участка, что подтверждается соответствующим документом, который имеется в регистрационном деле. Соответственно, райисполком знал о передаче капстроения в ипотеку банку.

В соответствии со ст. 47 Закона № 345-З (в ред. от 04.01.2010) ипотека капстроений (зданий, сооружений) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором находятся эти строения, либо с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве аренды, за исключением случаев, когда указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке, принадлежащем лицу на праве постоянного или временного пользования либо пожизненного наследуемого владения. В настоящее время ответчик не исполнил обязательства перед банком по кредитным договорам, которые обеспечены ипотекой капстроения.

Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В случае установления судом оснований для расторжения договора купли-продажи вследствие ненадлежащего исполнения его условий ответчиком исковые требования, заявленные истцом, подлежат удовлетворению.

Результаты рассмотрения дела судом и выводы, к которым пришел суд

Экономический суд удовлетворил в полном объеме исковые требования истца.

Согласно решению суда договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнут, а с ответчика в доход местного бюджета взыскан штраф в размере 500 БВ.

В обоснование принятого решения суд сделал ссылку на ст. 290, 420, 520, 522 ГК, ст. 24 Закона № 133-З, а также ст. 133, 190, 193, 204, 207, 330 ХПК.