Аварийная ситуация в жилищном фонде и порядок ее устранения

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 25 февраля 2020 г.

 Рассматриваются законодательное регулирование алгоритма ликвидации аварийной ситуации и ее возможные причины. Излагается порядок доступа в жилое помещение, а также получения согласия на это, вскрытия квартиры в случае аварийной ситуации.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Закон от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее – Закон № 405-З)

● Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утв. постановлением Совета Министров от 21.05.2013 № 399 (далее – Правила № 399)

● постановление Совета Министров от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее – Постановление № 99)

● технический кодекс установившейся практики «Аварийно-техническое обслуживание инженерных систем и оборудования в жилищном фонде Республики Беларусь. Организация и порядок проведения. Основные требования», утв. приказом Минжилкомхоза от 29.11.2018 № 96 (далее – ТКП 628-2018)

Аварийную ситуацию в жилфонде можно квалифицировать как событие, характеризующееся разрушением жилого здания или его отдельных частей, создающее угрозу для жизни и здоровья людей, наносящее ущерб имуществу юридических или физических лиц и требующее ликвидации или временной локализации.

При этом аварии в жилфонде условно подразделяются на аварии:

●  систем централизованного водоснабжения и водоотведения – это повреждение или нарушение работы водохозяйственных сооружений и (или) технических устройств централизованных систем водоснабжения, водоотведения (канализации), связанные с повреждением стенок и (или) стыковых соединений труб, поломкой арматуры и фасонных частей, выход из строя отдельных сооружений, оборудования и устройств, обрушение несущих строительных конструкций на сооружениях водоснабжения и водоотведения (канализации), повлекшие несоответствие качества подаваемой питьевой воды установленным нормативным требованиям и (или) вызвавшие полное отключение от водоснабжения физлиц, районной отопительной котельной, промышленного предприятия, не имеющего собственных источников водоснабжения, предприятий пищевой промышленности, больничных организаций здравоохранения, правительственных объектов и объектов оборонного значения, снижение подачи воды водоразборных сооружений более чем на 20 %, причинение вреда окружающей среде, имуществу юридических или физических лиц, требующие на период их ликвидации прекращения или ограничения водоснабжения и (или) водоотведения;

●  систем центрального отопления жилых домов (зданий) – это отказ элементов систем, сетей и источников теплоснабжения, повлекший прекращение подачи теплоэнергии потребителям на отопление и горячее водоснабжение на период более 8 ч;

●  систем электроснабжения жилого дома (здания) – отказ элементов систем и сетей, повлекший прекращение подачи электроэнергии потребителям на электроснабжение на период более 8 ч.

Чаще всего с аварийными ситуациями в жилфонде сталкиваются организации, осуществляющие эксплуатацию жилфонда и (или) предоставляющие ЖКУ (далее – организации ЖКХ), поскольку указанные организации должны обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, предоставлять ЖКУ надлежащего качества и в необходимых объемах. При этом встречаются ситуации, когда необходимость устранения аварийной ситуации возникает в период временного отсутствия собственника квартиры.

Законодательное регулирование

Вопросы ликвидации аварийных ситуаций регулируются следующими НПА:

●  ЖК;

●  ГК;

●  Закон № 405-З;

●  Правила № 399;

●  Постановление № 99;

●  ТКП 628-2018.

Работы, выполняемые в порядке аварийного обслуживания, входят в перечень работ по техническому обслуживанию и периодичность их выполнения, утв. постановлением Минжилкомхоза от 20.05.2013 № 12.

Обязанности организации ЖКХ – исполнителя по типовому договору на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, утв. Постановлением № 99 (далее – Типовой договор), предусматривают немедленное принятие мер по устранению аварийного состояния инженерных систем или строительных конструкций жилого дома (подп. 2.6 п. 2 Типового договора).

Таким образом, организация ЖКХ несет ответственность в случае неправомерных действий либо бездействия при выполнении работ в рамках договора на техобслуживание.

Аварийно-техническое (аварийно-восстановительное) обслуживание инженерных систем и оборудования жилых и общественных зданий осуществляется в целях обеспечения оперативного выполнения работ по ликвидации (локализации) аварийного повреждения (технологического сбоя), выполнения работ (по постоянной или временной схеме) по восстановлению работоспособности инженерных систем и оборудования здания (п. 4.5 ТКП 628-2018).

Причины аварийной ситуации

Для принятия мер по устранению аварийной ситуации в жилом помещении предварительно устанавливается ее предполагаемая причина.

Согласно п. 6.11 ТКП 628-2018 при возникновении аварии на внутридомовых системах водоотведения (канализации), при которой имеет место утечка в техническое подполье (подвалы) жилого дома (здания) сточных вод, либо при повреждении трубопровода водоотведения от домового ввода до первого канализационного колодца до начала аварийно-восстановительных работ старший аварийно-технической (аварийно-восстановительной) группы (бригадир) уведомляет об этом диспетчера аварийно-технической службы и организацию ЖКХ, а также о характере аварии и объеме последствий аварии.

Приложением А к ТКП 628-2018 определен классификатор технологических нарушений и аварийных ситуаций на внутридомовых инженерных сетях и конструктивных элементах жилых домов (зданий) с указанием видов неисправности и времени прибытия аварийно-восстановительных групп на место аварии.

Организации ЖКХ выполняют аварийные работы только в пределах оказываемых услуг. К авариям, устраняемым работниками ЖКХ в экстренном порядке (время прибытия на место аварии – 30 мин.), относятся:

1)  аварийная ситуация в системе горячего и холодного водоснабжения: залитие из вышерасположенной квартиры или с технического этажа, течь полотенцесушителя, течь вертикального участка (стояка) водоснабжения, течь соединительного узла приборов индивидуального учета расхода воды, течь инженерных систем и оборудования в подвале (техническом подполье), течь трубопроводов и оборудования, в т.ч. пожарных гидрантов в местах общего пользования, низкое давление воды на вводе в газовый водонагреватель;

2)  аварийная ситуация в системе водоотведения (канализации): засор внутридомовой канализации, в т.ч. вертикальных участков, течь из канализационной сети в квартире, нарушение герметичности в местах соединения канализационного разветвителя с канализационным стояком (течь гребенки в месте соединения со стояком в квартире), непрерывное поднятие воды в санитарных приборах, течь ливневой канализации (при затяжных дождях);

3)  аварийная ситуация в системе центрального отопления: залитие из системы отопления вышерасположенной квартиры или с технического этажа, течь из системы отопления в квартире, течь из системы отопления в местах общего пользования, течь из вертикальных участков (стояков) отопления, течь из системы отопления в подвале (техническом подполье);

4)  аварийные ситуации конструктивных элементов жилых домов (зданий):

●  утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая безопасности людей (немедленное ограждение опасной зоны);

●  утрата связи отдельных элементов наружной облицовки стен с поверхностью наружных стен, угрожающая безопасности людей (немедленное ограждение опасной зоны);

●  утрата связи отдельных элементов и изделий различного назначения, установленных на фасадах зданий, с поверхностью наружных стен, отслоившиеся элементы отделки фасадов, разрушение парапетов, карнизов, которые угрожают безопасности людей (немедленное ограждение опасной зоны);

●  повреждение балконов, козырьков и балконных ограждений (немедленное ограждение опасной зоны и запрет использования балконов по назначению);

●  отсутствие тяги дымовых и вентиляционных каналов (немедленно прекратить пользование газоиспользующим оборудованием).

Доступ в жилое помещение

Случаи, когда в жилое помещение должен быть предоставлен доступ, определены в законодательных актах. Так, в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 26 ЖК, подп. 7.7 п. 7 Правил № 399 граждане и организации в области жилищных отношений обязаны обеспечивать доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые и (или) нежилые помещения работникам организаций ЖКХ для:

●  проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

●  проведения осмотров, ремонтных работ в случае необходимости;

●  снятия показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа;

●  приостановления предоставления некоторых видов коммунальных услуг в случае их неоплаты.

Поскольку аварийная ситуация требует проведения осмотра и ремонтных работ, право работников ЖКХ на получение доступа в жилое помещение определено требованиями ЖК, Правил № 399.

Ущерб, причиненный имуществу гражданина вследствие неправомерных действий (бездействия) при организации доступа в квартиру путем, например, вскрытия дверей, возмещается в соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 933 ГК. Однако лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 933 ГК).

Если причинитель вреда отказывается от его добровольного возмещения, такое возмещение может быть взыскано в судебном порядке.

Абзацем 2 п. 2 ст. 26 ЖК и подп. 16.1 п. 16 Правил № 399 определено, что гражданам в жилом доме запрещаются действия (бездействие), приводящие к порче жилых и вспомогательных помещений, нарушению условий проживания граждан в других жилых помещениях, а также препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан и организации.

Таким образом, при возникновении аварийной ситуации возникает обоюдная ответственность и у организации ЖКХ, и у владельца квартиры в случае их неправомерных действий (бездействия).

Порядок получения согласия на доступ в квартиру

При стандартном оказании ЖКУ для получения доступа в жилое помещение организация ЖКХ должна заблаговременно, но не позднее чем за 1 день проинформировать потребителя о дате и времени доступа, имени и должности (профессии) работников, которым поручено оказание ЖКУ, и лицах, осуществляющих контроль от имени исполнителя за ходом оказания таких услуг, а также предоставить иную необходимую информацию (ч. 7 ст. 9 Закона № 405-З).

Если собственник согласия не дает, а в квартиру все же попасть необходимо (например, для проведения работ по капремонту), организация ЖКХ вправе требовать предоставления доступа в судебном порядке.

Однако в случаях ликвидации последствий аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций правило о заблаговременном информировании и получении согласия соблюдать не требуется (ч. 7 ст. 9 Закона № 405-З). Работники организации ЖКХ должны действовать незамедлительно, поскольку бездействие влечет материальную ответственность.

В соответствии с подп. 7.3 п. 7 Правил № 399 граждане обязаны предоставлять организации ЖКХ контактные номера телефонов (при необходимости – телефоны доверенных лиц) для экстренной связи в случае возникновения аварийных ситуаций, связанных с содержанием и использованием жилых помещений.

Вскрытие квартиры

Вскрытие квартиры является крайней мерой, поэтому первоначально должна быть рассмотрена возможность локализации аварии и предотвращения ее распространения дистанционно без непосредственного доступа (отключение стояка и т.п.). Только в случае, если такое предотвращение невозможно в силу различных обстоятельств, можно принимать решение о вскрытии квартиры.

Согласно п. 32 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утв. постановлением Минздрава от 20.08.2015 № 95, аварии (протечки, затопления, засоры) на канализационных, водопроводных сетях и сетях отопления в жилых домах должны устраняться эксплуатирующей организацией в срок не более 1 сут. с момента аварии. Более точные сроки устранения аварийных ситуаций определены в приложениях В и Г к ТКП 628-2018.

Если после отключения стояка в течение 1 сут. связаться с владельцем квартиры и получить согласие на доступ не удалось, необходимо принимать решение о вскрытии квартиры.

Например, п. 8 Правил пользования газом в быту, утв. постановлением Совета Министров от 19.11.2007 № 1539, определено, что в случае аварийной ситуации и (или) угрозе ее возникновения работники газоснабжающих организаций при предъявлении ими служебного удостоверения с фотографией имеют право на беспрепятственный доступ к объектам газораспределительной системы независимо от места их нахождения, если иное не установлено законодательными актами.

В указанном случае доступ к объектам газораспределительной системы, находящимся в жилых помещениях, в случае отсутствия потребителя осуществляется в присутствии представителей ЖКХ или местного исполнительного и распорядительного органа либо совершеннолетних граждан с обязательным уведомлением территориальных органов внутренних дел.

При этом установлено, что вред, нанесенный имуществу граждан при проникновении в жилые помещения и иные законные владения, возмещается в судебном порядке только при проникновении без достаточных оснований. Основания являются достаточными, если отсутствуют другие способы предупреждения, локализации, ликвидации аварийной ситуации.

При вскрытии квартиры необходимо присутствие свидетелей (например, соседи). При этом может быть организована видео- или фотосъемка процесса вскрытия жилого помещения.

Таким образом, работники организации ЖКХ при поступлении информации, например, о залитии нижерасположенного жилого помещения должны провести следующие действия:

●  установить источник залития (например, таким источником является вышерасположенная квартира);

●  рассмотреть возможность дистанционного способа локализации аварии (отключение стояка);

●  связаться с владельцем квартиры;

●  при отсутствии владельца и согласия на доступ, а также если дистанционно устранить аварию не удалось, следует уведомить о вскрытии жилого помещения территориальные органы внутренних дел;

●  в присутствии свидетелей (желательно – с участием сотрудника органов внутренних дел) произвести вскрытие двери в жилое помещение с проведением видео- или фотосъемки процесса вскрытия;

●  составить акт вскрытия жилого помещения и проведения работ по устранению аварийной ситуации, направить копию владельцу квартиры;

●  внести информацию о выполненных восстановительных работах в журнал аварийно-восстановительных работ (приложение Д к ТКП 628-2018);

●  после вскрытия и проведения работ по устранению аварийной ситуации обеспечить сохранность жилого помещения и находящегося в нем имущества до появления (возвращения) владельца квартиры или членов его семьи.

Процедура вскрытия квартиры должна осуществляться только в исключительном случае, а для принятия (либо непринятия) решения о вскрытии необходимо иметь полную информацию и представление о последствиях, которые могут повлечь как предпринятые действия, так и бездействие.

Соблюдение вышеизложенного порядка создаст крепкую доказательственную базу и поможет избежать судебных споров о возмещении ущерба.