Субаренда и применение УСН

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 28 июля 2020 г.

Излагаются особенности применения организациями УСН в случае принятия решения о сдаче помещений в субаренду.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Налоговый кодекс (далее – НК)

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Указ Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150)

Общие положения

В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК арендатор может с согласия арендодателя сдать арендованное имущество в субаренду. Имущество, находящееся в республиканской собственности в соответствии с подп. 2.8 п. 2 Указа № 150, может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.

Субаренда представляет собой аренду, когда лицо, арендующее имущество у одного лица (арендатор), сдает это имущество другому лицу (другому арендатору или субарендатору). В этом случае арендатор, «пересдающий» арендуемое имущество в аренду (субаренду), одновременно является и арендодателем (субарендодателем). Имущество, арендуемое им, одновременно является имуществом, сданным в аренду (субаренду).

В силу п. 2 ст. 585 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. При заключении договора субаренды следует учесть, что он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Пример 1.

У организации «А» заключен договор аренды с организацией «Б» по 25.11.2020. Организации «С» необходимо офисное помещение в аренду (субаренду) на 1 год.

В этом случае организация «А» может сдать организации «С» в субаренду офисное помещение на срок до 25.11.2020.

При сдаче имущества в аренду при субаренде размер арендной платы, условия, сроки ее внесения, а также порядок изменения размера арендной платы определяются договором субаренды. Порядок расчета арендной платы при сдаче объектов субаренды, находящихся в частной собственности, законодательством не установлен, но арендатору необходимо обратить внимание на то, есть ли в его договоре аренды какие-либо ограничения на этот счет.

Если ограничений в основном договоре аренды не установлено, то величину арендной платы за арендуемое имущество, находящееся в частной собственности, субарендодатель вправе установить самостоятельно. При этом она может быть как выше арендной платы, так и ниже арендной платы, если арендатор хочет покрыть свои расходы по аренде, а других вариантов у него нет.

Особенности применения УСН

В соответствии с подп. 1.1.3 п. 1 ст. 326 НК для организаций, применяющих УСН, сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, в частности, по капстроениям (зданиям, сооружениям), их частям, сданным в аренду, предоставленным в иное возмездное или безвозмездное пользование.

На основании подп. 2.1 п. 2 ст. 324 НК организации, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное или безвозмездное пользование капстроения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, не вправе применять УСН.

Таким образом, для организации, применяющей УСН, имеет значение, взято ли имущество в аренду или находится у нее на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления.

Пример 2.

Организация «А», применяющая УСН, имеет офисное помещение, принадлежащее ей на праве собственности. В мае 2020 г. организация решила сдать в аренду часть офисного помещения.

У организации «А» сохраняется прежний порядок налогообложения, т.е. УСН.

Пример 3.

Организация «Б», применяющая УСН, имеет офисное помещение, взятое в аренду у организации «Б». В мае 2020 г. организация решила сдать в субаренду часть офисного помещения.

Организация «Б» теряет право на применение УСН.

Организации необходимо при сдаче в субаренду помещения прекратить применение УСН и перейти на общий порядок налогообложения с месяца, в котором она начнет сдавать помещение в субаренду.

Таким образом, сдача организациями, применяющими УСН, помещений в субаренду ведет к серьезным налоговым последствиям.