Ипотечное жилищное кредитование: комментарий к Указу Президента от 16.04.2020 № 130

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 19 октября 2020 г.

Излагаются нормативные правовые предписания Указа Президента от 16.04.2020 № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании», принятого в целях совершенствования государственной жилищной политики, развития ипотечного жилищного кредитования и создания дополнительных условий по обеспечению прав граждан-кредитополучателей.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Кодекс о земле (далее – КоЗ)

● Закон от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее – Закон № 345-З)

● Указ Президента от 16.04.2020 № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» (далее – Указ № 130)

● Указ Президента от 02.06.2009 № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» (далее – Указ № 276)

● Указ Президента от 01.08.2011 № 336 «О некоторых гарантиях гражданам, проходящим срочную военную службу, альтернативную службу» (далее – Указ № 336)

Ипотечное законодательство в Республике Беларусь сформировано в 2008 году. Отношения в области ипотеки (залога) жилья регулируются Гражданским кодексом, а также Законом № 345-З.

Однако ипотечное кредитование как способ финансирования недвижимости не функционировало до настоящего времени в Республике Беларусь в полной мере. Как правило, банками ипотека используется в качестве дополнительного обеспечения к поручительству при кредитовании физлиц с целью приобретения жилья.

Для совершенствования нормативной базы и создания благоприятных условий развития ипотеки был издан Указ № 130, вступающий в силу с 19.10.2020. Основные положения Указа № 130 заключаются в следующем.

1. Предметом залога (ипотеки) может выступать только готовое жилье (зарегистрированное в установленном порядке), в т.ч. на вторичном рынке жилой недвижимости.

Привлечение средств граждан и юрлиц для осуществления строительства является видом деятельности, связанным с рисками. Неисполнение обязательств допускается как эмитентами жилищных облигаций, так и застройщиками (заказчиками), привлекающими финансирование с использованием механизмов долевого строительства.

При подобной схеме финансирования строительства жилья основные риски (кредитный, системный, социальный) несут будущие собственники – физлица и в значительной степени государство. При этом физлица, являясь неквалифицированными участниками финансового и строительного рынка, не могут влиять на механизмы управления и эффективного использования средств, аккумулированных на строительство.

С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание, что неисполнение обязательств влечет повышение уровня социальной напряженности, в Республике Беларусь также необходимо осуществить последовательный переход от строительства жилья с использованием механизмов долевого строительства и жилищных облигаций к строительству жилья за счет собственных средств строительных организаций, а также заказчиков.

2. Ипотека жилья распространяется на земельный участок, на котором расположено жилье, либо на право аренды соответствующего земельного участка.

Заключение кредитного договора на финансирование приобретения жилья, расположенного на земельном участке, находящемся в частной собственности либо аренде, может осуществляться банками, соответствующими требованиям, установленным Указом № 276.

В соответствии со ст. 5 КоЗ одним из основных принципов земельных отношений является принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капстроений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено КоЗ и иными законодательными актами.

В целях обеспечения надлежащей реализации указанного принципа при обращении взыскания на жилье, являющееся предметом залога (ипотеки) в связи с его приобретением полностью или частично за счет кредитов банков, необходимо распространить залог (ипотеку) также на земельные участки (право аренды на земельные участки, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата), на которых такое жилье расположено.

При этом согласно п. 1 Указа № 276 залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, права аренды земельных участков, являющихся предметом ипотеки, залога, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности.

В связи с этим в целях взаимосвязи нормативных правовых предписаний Указа № 276 и Указа № 130, исключения их дублирования и коллизии в Указе № 130 применяется ссылка на Указ № 276.

3. Ипотека по кредитным договорам на приобретение жилья производится по правилам, определенным законодательством, в части, не противоречащей Указу № 130 (абз. 2 подп. 1.1 п. 1 Указа № 130). Приведенное нормативное правовое предписание Указа № 130 введено с целью обеспечения предстоящей работы по корректировке актов законодательства, принимаемых в соответствии с Указом № 130.

4. В случае ненадлежащего исполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору банк в первую очередь осуществляет обращение взыскания на предмет ипотеки, а в случае невозможности удовлетворения своих требований за счет имущества кредитополучателя банк требует исполнения обязательств за счет иного обеспечения (при его наличии) (абз. 3 подп. 1.1 п. 1 Указа № 130).

Такой подход обеспечивает дополнительную защиту граждан в случае наступления момента взыскания банком обязательств по кредитному договору, изложение четких и ясных условий кредита, обеспеченного залогом (ипотекой) жилья, дисциплинирует кредитополучателей.

5. До прекращения обеспеченных ипотекой обязательств применение любых обременений и (или) ограничений по владению, и (или) пользованию, и (или) распоряжению находящимся в ипотеке жильем, а также обращению взыскания на такое жилье третьими лицами (за исключением случаев применения обременений и (или) ограничений в интересах банка-залогодержателя или с его согласия) не допускается (подп. 1.4 п. 1 Указа № 130).

В этой части Указом № 130 обеспечиваются более прочные позиции банка-залогодержателя в сравнении с другими кредиторами, претендующими на взыскание задолженности гражданина за счет жилья, находящегося в его собственности. Такой подход повышает значимость и ликвидность залога жилья как способа обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

6. Предусмотрена упрощенная регистрация залога (банк самостоятельно направляет территориальным организациям по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним необходимую информацию) (ч. 2 подп. 1.3 п. 1 Указа № 130).

7. Условия, при которых возможно обращение взыскания на предмет залога (ипотеки), конкретизированы, более прозрачны для всех участников гражданских правоотношений.

Также обеспечена дополнительная защита кредитополучателей:

● выплативших более 90 % обязательств и установление периода просрочки до 90 дней (в таком случае обращение взыскания на заложенное имущество не налагается);

● при ненадлежащем исполнении обязательств кредитополучателем банк в первую очередь осуществляет обращение взыскания на предмет ипотеки и только в случае невозможности удовлетворения своих требований за счет имущества кредитополучателя (предмета ипотеки) требует исполнения обязательств за счет иного обеспечения (при его наличии).

8. Предоставление отсрочки кредитополучателям в погашении задолженности по кредиту в случаях призыва на военную службу, альтернативную службу производится в соответствии с Указом № 336 (подп. 1.6 п. 1 Указа № 130).

Приведенное нормативное правовое предписание Указа № 130 введено с целью исключения коллизии с Указом № 336.

9. Учитывая, что срок предварительного следствия по уголовному делу, его рассмотрения в суде и вступления приговора в законную силу может превышать 90 дней, а наложенный органом, ведущим уголовный процесс, арест на жилье, являющееся предметом залога (ипотеки), при наступлении вышеуказанных условий препятствует своевременному принятию банком мер по первоочередному обращению взыскания на жилье, предусмотрена отмена постановления (определения) о наложении ареста на заложенное жилье для своевременного обращения на него взыскания залогодержателем по его ходатайству (ч. 3 подп. 1.4 п. 1 Указа № 130).

Указанная формулировка предусматривает не безусловный запрет на наложение ареста на жилье, находящееся в залоге (ипотеке) у банка, а лишь на то, в отношении которого имеется ходатайство залогодержателя. Это обусловлено в т.ч. необходимостью учета и таких случаев, когда банк, например, не считает необходимым подачу соответствующего ходатайства (например, ввиду оставшейся небольшой суммы долга, которая ниже суммы затрат по реализации жилья). В таком случае сохраняется применение такой меры пресечения, как наложение ареста на жилье в общем порядке.