Непредставление уведомления о заключении договора аренды на новый срок
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 16 декабря 2020 г.
На примере из судебной практики показано, что непредставление арендатором уведомления о желании заключить договор аренды на новый срок, а также неправильно оформленное уведомление могут привести к прекращению договорных обязательств и к обязанности вернуть арендодателю имущество.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Гражданский кодекс (далее – ГК)
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 592 ГК). Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания его действия (как правило, за 1 мес.).
Очень важно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Если такого уведомления арендодатель не получит или получит позже, он может, не нарушив при этом законодательство, потребовать свое имущество обратно. При этом в уведомлении важно сообщить просьбу о заключении договора аренды на новый срок с указанием предполагаемого срока продления, а еще лучше указать соответствующий пункт договора, в котором установлена обязанность уведомления, или отсылку на норму законодательства, в рассматриваемом случае на ст. 592 ГК. В ином случае арендодатель сможет уклониться от заключения договора на новый срок.
Судебная практика.
Между ЧТУП и райисполкомом заключен договор аренды земельного участка со сроком действия на 1 год.
Согласно условиям договора арендатор, желающий заключить договор аренды земельного участка на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за 3 мес. до истечения срока действия договора. Если арендатор письменно не уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды земельного участка на новый срок, договорные отношения сторон по истечении срока договора аренды земельного участка прекращаются.
Из переписки усматривается, что ЧТУП обращалось в райисполком с просьбой заключить договор аренды на длительный срок. В письме райисполком обосновывал свое решение о заключении договора на 1 год отсутствием на земельном участке капстроений.
В обращении, адресованном в Администрацию Президента, облисполком, ЧТУП просило обязать райисполком продлить с ним договор аренды сроком до 99 лет, признав возведенный торговый павильон капстроением.
Письмом райисполком уведомил ЧТУП о том, что срок аренды по договору заканчивается, и сообщил, что поскольку письменных уведомлений о своем желании заключить договор на новый срок от него не поступало, то ЧТУП необходимо освободить земельный участок. После этого райисполком обратился в суд с требованием обязать освободить и возвратить истцу земельный участок, предоставленный в аренду.
В ходе судебного разбирательства установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек. Доказательства обращений ответчика в райисполком с заявлением о продлении ему срока временного пользования земельным участком с обоснованием необходимости его продления и указанием предполагаемого срока продления не представлены.
Довод ответчика о том, что в письмах в адрес райисполкома, облисполкома, Администрации Президента он выразил согласие на продление договора аренды земельного участка на новый срок, не был принят как основание для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку из текста этих писем такого согласия и просьбы на продление договора аренды земельного участка на новый срок не усматривалось.
Согласно п. 3 ст. 395 ГК и п. 7 договора аренды земельного участка окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Решение суда первой инстанции поддержали апелляционная и кассационная инстанции (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 20.10.2020 по делу № 58-5/2020/263А/1024К).
Примечание от Нормативка.by
В случае необходимости рекомендуем использовать:
1) форму уведомления о заключении договора аренды на новый срок;
2) путеводитель по договорной работе «Заключение договора аренды».
Вывод
Рассматривая приведенный пример, можно сделать вывод, что неправильно сформулированное письмо в адрес райисполкома лишило арендатора права заключить договор аренды на новый срок, поскольку своим письмом арендатор просил увеличить срок аренды земельного участка, но не изъявил своего желания заключить договор на новый срок, а также не обосновал необходимость его продления.
В судебной практике это не единственный пример неправильно сформулированных уведомлений, писем и даже претензий и исков, на основании которых вторая сторона с легкостью использует указанные ошибки в свою пользу.
При этом необходимо помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581 ГК).
Иными словами, если арендатор не уведомил о желании заключить новый договор, а арендодатель не уведомил об окончании срока действия договора аренды и не потребовал вернуть имущество, тогда договор считается автоматически перезаключенным на новый срок. Но надеяться на это нецелесообразно, арендатору лучше использовать в соответствии со ст. 592 ГК свое преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В таком случае при необходимости арендатор будет вправе потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды с другим лицом и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
