Плата за пользование недвижимым имуществом может взиматься и без договора аренды

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 31 декабря 2020 г.

На примере из судебной практики показано, что собственник недвижимого имущества вправе требовать плату за использование его имущества иными лицами даже при отсутствии договора аренды.

В настоящее время можно наблюдать значительный рост числа сделок в сфере ритейла. Сдача в аренду коммерческой недвижимости приносит достаточно внушительный и стабильный доход при минимуме трудозатрат владельцам.

Вместе с тем возникает ситуация, когда, приобретая изолированные помещения непосредственно у застройщика, помещение с установленными в нем инженерными коммуникациями остаются нераспроданными. Иными словами, собственником таких помещений остается первоначальный застройщик либо собственник всего здания.

Это в свою очередь обуславливает диспропорцию в интересах. В частности, выступая членом будущего товарищества собственников, собственник названного помещения с инженерными коммуникациями наравне со всеми оплачивает расходы по содержанию здания. Но одновременно выгод от владения своим помещением, в т.ч. плату за размещение в нем названных инженерных коммуникаций, от товарищества собственников не получает. Причиной этого является отсутствие прямого договора аренды, на основании которого общие инженерные коммуникации располагаются в помещении названного собственника. Имеет ли он право на возмещение второй стороной, в т.ч. членами товарищества собственников, платы за использование принадлежащих ему площадей? Судебная практика дает утвердительный ответ на указанный вопрос.

Судебная практика

Истец ИП обратился с иском к Товариществу собственников (далее – ТС) о взыскании неосновательного обогащения вследствие использования ТС помещений технического назначения, принадлежащих ИП на праве собственности. Право собственности на помещения возникло у ИП в связи с передачей их застройщиком в счет оплаты выполненных ИП работ при строительстве объекта.

В данных помещениях располагается электрооборудование (трансформаторная подстанция).

Указанные помещения являются частью общего капстроения, в котором было создано ТС.

ИП заявил требование о неосновательном обогащении, ссылаясь на то, что расположенное в принадлежащих ему помещениях оборудование используется ТС для электроснабжения принадлежащего ему имущества. При этом от заключения договора аренды в отношении принадлежащих ИП помещений ТС отказалось.

Размер неосновательного обогащения ИП определил как сумму минимальной ставки арендной платы за определенный период, сославшись на заключение экспертизы.

Требования истца к ТС были обоснованы еще и тем, что товарищество расходов по содержанию принадлежащих ИП помещений не несет, по при этом выставляет ИП счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества совместного домовладения.

Суды всех инстанций согласились с доводами ИП о наличии при указанных обстоятельствах со стороны ТС неосновательного обогащения.

При этом было отмечено, что в принадлежащих ИП помещениях электрическое оборудование было установлено в рамках реконструкции капстроения и было изначально предназначено для эксплуатации этого строения в целом. Согласно ст. 1 Закона № 135-З электрооборудование относится к общему имуществу совместного домовладения членов ТС. При этом в соответствии со ст. 24 Закона № 135-З товарищество собственников обязано обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества совместного домовладения; обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, распределении между собственниками расходов по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения.

Поскольку ТС не производило ИП платежей за нахождение оборудования в принадлежащих ему помещениях, то ТС таким образом без установленных законодательством или договором оснований сберегло за счет ИП имущество – денежные средства, которые и подлежат взысканию в соответствии со ст. 971 ГК (Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного суда Республики Беларусь от 18.11.2020 по делу № 44-20/2020/549А/853 ).

ВЫВОД

Собственник помещений технического назначения, в которых установлено оборудование жизнеобеспечения здания, имеет право требовать плату за использование своих площадей балансодержателем здания, в т.ч. – товариществом собственников.

При отсутствии договора аренды указанная плата взыскивается в виде неосновательного обогащения.

Участие собственника в расходах по содержанию совместного имущества, а также уплата налога на недвижимость являются дополнительными аргументами, которые учитываются по таким спорам.