Признание недействительной госрегистрации недвижимости как способ защиты права собственности

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 12 января 2021 г.

На примере из судебной практики рассматривается проблема такого способа защиты права собственности, как признание недействительной госрегистрации недвижимого имущества, а также проблема защиты доверия общественности относительно сведений и документов, содержащихся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Право собственности представляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. В общем смысле собственность – это квалифицированная форма обладания чем-либо. В идеальном представлении право собственности – это то, что позволяет собственнику распоряжаться вещью по своему желанию, не нарушая при этом закон либо права третьих лиц.

По общему правилу недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат госрегистрации (ст. 131 ГК).

Модель действующего правопорядка относительно госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним предусматривает, что такая регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего юридически значимого действия (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9 Закона № 133-З), т.е. определенный элемент публично-правового регулирования в гражданском праве.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Формулировка «признания и подтверждения государством» должна быть ориентирована на гражданский оборот и доверие общественности к тем данным, которые внесены в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ).

При этом на примере постановления судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 17.12.2019 (дело № 41-18/2019/1294А/1375К) следует рассмотреть проблематику такого способа защиты права собственности, как признание недействительной госрегистрации. Также будет рассмотрен вопрос о проблеме защиты доверия общественности относительно сведений и документов, содержащихся в ЕГРНИ, в частности, достоверности того, что субъект права, указанный в ЕГРНИ в качестве собственника недвижимого имущества, фактически является его владельцем.

Судебная практика.

Между ЗАО (продавец) и ООО (покупатель) 01.11.2016 был заключен договор купли-продажи недвижимости.

Впоследствии между ООО и гражданкой 27.04.2017 был заключен договор купли-продажи указанного имущества, который в тот же день был зарегистрирован в ЕГРНИ. 12.06.2017 произведена госрегистрация перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке.

Решением экономического суда г. Минска от 10.07.2017 ЗАО признано банкротом и в отношении него открыто ликвидационное производство, а заключенный между ЗАО и ООО договор купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 признан недействительным. В последующем решением экономического суда Минской области признаны недействительными госрегистрация договора купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 и госрегистрация перехода к ООО права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением экономического суда г. Минска от 22.10.2018 установлен факт ничтожности заключенного между ООО и гражданкой договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017.

ЗАО в лице антикризисного управляющего, основываясь на вступивших в законную силу судебных постановлениях, заявило требования о:

● признании недействительной госрегистрации договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017;

● признании недействительной госрегистрации перехода к гражданке права собственности на объект недвижимости;

● применении последствий недействительности госрегистраций, обязав территориальное агентство по госрегистрации и земельному кадастру внести соответствующие изменения в ЕГРНИ.

Апелляционная инстанция экономического суда Минской области постановлением от 04.04.2019 признала недействительной госрегистрацию договора купли-продажи от 27.04.2017 объекта недвижимости, заключенного между ООО и гражданкой, а также признала недействительной госрегистрацию перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке, произведенную 12.06.2017. В удовлетворении остальной части требований было отказано.

Удовлетворяя заявленный иск в части, апелляционная инстанция экономического суда Минской области руководствовалась ст. 8, 11, 168 ГК и ст. 4, 10-1 Закона № 133-З.

Как следует из обстоятельств дела, правовая позиция истца была основана на том, что он просил признать недействительной всю цепочку сделок и их госрегистрацию, в т.ч. регистрацию права, тем самым, минуя классические способы защиты права собственности, истец вернул себе титул на спорное недвижимое имущество.

Все доводы и возражения ответчика были сведены к тому, что истец фактически требует реституцию и что истец должен был обратиться с виндикационным иском, при котором ответчик мог бы защищать свои права как добросовестный приобретатель. Также ответчик указывал, что в рамках заявленных требований он фактически лишен права на судебную защиту.

ПРИМЕЧАНИЕ

В рассматриваемом судебном деле косвенно упоминается о таких способах защиты права собственности, как реституция (возврат сторон в первоначальное положение), а также виндикация (требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества).

При этом в юридическом сообществе имеются разные точки зрения относительно соотношения требований о реституции и виндикации. Так, существует мнение, что реституция в некотором роде может являться самостоятельным требованием ввиду ее взаимообусловленности (реституционные обязательства носят встречный характер) либо быть разновидностью как виндикации, так и кондикции (неосновательного обогащения). При таком подходе ссылка ответчика на виндикацию не отменяет реституцию.

Также необходимо обратить внимание на ошибочность доводов ответчика относительно нарушения его прав со ссылкой на выбор истцом иного способа защиты своего права, чем виндикация.

Вместе с тем в конкретной ситуации по формальным основаниям в силу ст. 282, 283 ГК бывший собственник (ЗАО) не мог воспользоваться таким способом защиты, как виндикационный иск, и истребовать у действующего владельца недвижимое имущество, право собственности которого зарегистрировано.

Действующий правопорядок относит виндикационный иск к вещно-правовым способам защиты права собственности. Поэтому виндикация возможна при условии утраты владения, но не утраты права собственности. Однако после госрегистрации право собственности на недвижимое имущество переходит к новому лицу вне зависимости от самого факта утраты владения. При таком положении дел вопрос о виндикации вещи несобственником без особого указания в законе или, например, в разъяснении Пленума Верховного Суда видится весьма спорным.

В ином случае образовалась бы двойственная ситуация, когда истцом по виндикационному иску может быть как собственник (лицо, указанное в ЕГРНИ), так и несобственник (лицо, не указанное в ЕГРНИ), т.е. сами сведения в ЕГРНИ о собственнике для заявления виндикационного иска не имели бы никакого правового значения.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Обозначенный вопрос может создать множество споров в силу значимости ЕГРНИ для гражданского оборота и определения момента возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 165, 224, 522 ГК и др.).

Кроме того, поскольку право собственности ответчика не оспорено, то и достоверность сведений о собственнике по ЕГРНИ презюмируется (абз. 3 ст. 21 Закона № 133-З), следовательно, истец (ЗАО) при рассмотрении иска не смог бы подтвердить свое право на объект недвижимости, когда доказывание такого факта в соответствующей категории дел является обязательным. Заявление исков квазисобственником, т.е. лицом, которое фактически собственником не является и приравнивается к числу бывших, в настоящее время действующим законодательством не предусмотрено.

Поэтому в конкретной ситуации такой способ защиты, как виндикация, со стороны истца (ЗАО) не мог быть заявлен, и в сложившихся условиях способ защиты нарушенного права истца (ЗАО) не мог быть иным. Соответственно, без оспаривания права собственности гражданки виндикация была невозможна, поскольку для виндикации необходимо изначально вернуть себе титул и только тогда, когда в ЕГРНИ в качестве собственника будет указан истец, можно заявлять требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику.

Более того, виндикационный иск не разрешил бы вопрос юридической судьбы договора купли-продажи недвижимости, на основании которого была произведена госрегистрация перехода права собственности на объект недвижимости за ответчиком.

При таком правовом казусе иного способа защиты права нет и позиция истца (ЗАО), согласно которой в последовательном порядке признаются недействительными все сделки с объектом недвижимости и произведенные госрегистрации как договоров купли-продажи, так и переходов прав собственности на объект недвижимости, предполагается как самая качественная, а с точки зрения последствий – наиболее эффективная.

Госрегистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего юридически значимого действия (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9 Закона № 133-З). Иными словами, такой акт вместе с соответствующим правовым основанием (договором, сделкой, судебным постановлением и т.д.) порождает, например, возникновение, переход либо прекращение прав на недвижимое имущество.

Следовательно, вышеуказанные основания можно признать материальными, поскольку они сами по себе без госрегистрации не создают тот правовой эффект, на который они были направлены (например, переход права собственности), как и госрегистрация без материально-правового основания (договора, сделки, судебного постановления и т.д.) не может породить, например, возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 224 ГК). Соответственно, госрегистрация – это подобие системы либо средства, а не само основание возникновения, изменения либо прекращения права.

При этом логика госрегистрации состоит в том, что такая регистрация неразрывно соединяется с ее материально-правовым основанием и с момента внесения сведений в ЕГРНИ становится существующим как одно целое. Следовательно, такая регистрация без соответствующего материально-правового основания самостоятельно существовать не может. Например, факт признания договора купли-продажи недвижимости недействительным должен повлечь признание недействительной его госрегистрацию по причине отсутствия объекта госрегистрации (ст. 4 Закона № 133-З), в то же время по смыслу п. 4 ст. 10-1 Закона № 133-З при признании недействительной госрегистрации сделки с недвижимым имуществом недействительной является также госрегистрация основанных на такой сделке прав. Иными словами, без госрегистрации материально-правовое основание неэффективно.

Таким образом, действующий правопорядок ориентирует гражданский оборот на то, что материально-правовое основание и связанная с таким основанием госрегистрация должны существовать как единое целое, поскольку именно в таком сочетании можно достичь соответствующий правовой результат.

Таким образом, пока действительна сделка как материально-правовое основание, действительна и ее госрегистрация и госрегистрация основанных на такой сделке прав. Госрегистрация является необходимым, но не достаточным условием для перехода права собственности, поэтому такой переход права может быть признан недействительным в случае, если в его основание положен недействительный договор.

Соответственно, признание госрегистрации недействительной должно производиться также в последовательном порядке:

● признается недействительной сделка (договор);

● признается недействительной госрегистрация сделки;

● признается недействительной госрегистрация права.

Истец (ЗАО), последовательно признавая недействительными сделку за сделкой и их госрегистрацию, а также госрегистрацию права собственности, основанного на таких сделках, восстановил себе актуальную запись о зарегистрированном праве собственности на спорное недвижимое имущество (п. 3 ст. 28-1 Закона № 133-З).

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Самостоятельное требование о признании госрегистрации права собственности без оспаривания материально-правового основания (договора, сделки, судебного постановления и т.д.) может допускаться лишь в исключительных случаях, поскольку материально-правовое основание неразрывно соединено с госрегистрацией и образует тем самым одно целое.

При разрешении судьбы сделки, на основании которой было зарегистрировано право собственности, в обязательном порядке необходимо разрешить судьбу и госрегистрации как самой сделки, так и госрегистрации основанных на такой сделке прав. Иначе лицо, являющееся по сведениям ЕГРНИ собственником, в отношении третьих лиц наделено псевдоабсолютным субъективным правом, которое предоставляет такому лицу в т.ч. правомочие распоряжения, но уже не своим собственным, а чужим недвижимым имуществом. Такое лицо, невзирая на отсутствие материально-правовых оснований, но опираясь исключительно на сведения, содержащиеся в ЕГРНИ, наделено правом распоряжаться недвижимым имуществом.

При указанном положении дел гражданский оборот в сфере недвижимости остается дефектным, поскольку сведения, указанные в ЕГРНИ о собственнике, являются бесспорным доказательством права продавца в отношении отчуждаемого объекта недвижимости. Для третьих лиц, пока госрегистрация не признана недействительной, лицо, указанное в ЕГРНИ, остается собственником.

ВЫВОД

Из рассмотренного судебного дела видно, что право собственника (продавца) вопреки сведениям, содержащимся в ЕГРНИ, всегда может быть оспорено. Соответственно, сведения, содержащиеся в ЕГРНИ о собственнике, не могут быть противопоставлены третьим лицам, заявляющим свои права в отношении недвижимого имущества.

По рассмотренной категории дел вопрос о добросовестности не играет роли, поскольку с учетом предмета спора и установления факта отсутствия правомочий на отчуждение недвижимого имущества такие обстоятельства не входят в предмет доказывания.