Договор строительного подряда: приблизительная, твердая и неизменная цена

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 февраля 2021 г.

Описываются виды и порядок формирования цены договора строительного подряда.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Декрет Президента от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (далее – Декрет № 7)

● Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450)

● Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утв. постановлением Совета Министров от 18.11.2011 № 1553 (далее – Положение № 1553)

● постановление Пленума ВХС от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» (далее – Постановление № 6)

Общие положения

Коммерческая составляющая является основным мотивом заключения возмездных договоров, в т.ч. договора строительного подряда.

Цена является одним из существенных условий договора строительного подряда (п. 10 Правил № 1450).

При строительстве объектов за счет бюджетных или приравненных к ним средств в соответствии с Указом Президента от 07.06.2019 № 223 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве» договорная цена формируется при выборе подрядчика путем участия претендентов в закупках: подрядных торгах, переговорах, биржевых торгах.

При строительстве за счет собственных средств заказчик в соответствии с абз. 35 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 вправе не применять установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг).

Однако заказчики, заинтересованные в удешевлении строительства, проводят процедуры закупок.

Участвуя в процедуре закупок либо проводя двусторонние переговоры с заказчиком, подрядчик самостоятельно определяет метод формирования цены: ресурсным методом, путем применения укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади, путем сочетания этих методов либо путем применения к сметной стоимости подрядных работ прогнозных индексов цен в строительстве.

Приложением к документации по выбору подрядной организации, как правило, является проект договора строительного подряда, которым определяется не только цена, сформированная по результатам процедуры закупки, но и порядок формирования стоимости строительства, т.е. взаимоотношения сторон по вопросу стоимости строительства после заключения договора строительного подряда.

Можно выделить 3 вида цены договора строительного подряда: приблизительная, твердая и неизменная (контрактная).

Приблизительная цена договора

Применение приблизительной цены договора предусмотрено п. 4 ст. 663 ГК.

Приблизительная цена договора сама по себе предполагает изменение стоимости строительства в зависимости от условий договора, влияющих на изменение договорной цены. Такими условиями могут быть: внесение изменений в проектно-сметную документацию, наличие дополнительных работ, изменение индексов стоимости строительно-монтажных работ, стоимости эксплуатации машин и механизмов, сроков строительства и другие условия, которые будут согласованы сторонами договора.

В таких договорах, как правило, указывается, что основанием для оплаты являются справки о стоимости выполненных работ и затратах формы С-3, составленные на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а с применением ресурсно-сметных норм.

Заключая договор строительного подряда с приблизительной ценой, заказчик несет риск увеличения стоимости строительства. Подрядчик может претендовать на увеличение стоимости строительно-монтажных работ, но одновременно несет риск уменьшения вознаграждения за выполненные работы в зависимости от условий заключенного договора.

Твердая цена договора

Твердая цена строительства объекта предполагает, что подрядчик при формировании цены должен учесть все затраты в связи с выполнением работ по договору строительного подряда и не будет в дальнейшем претендовать на дополнительную оплату работ или своих затрат заказчиком, даже в том случае, если исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащей выполнению работы или необходимых для этого расходов. Заказчик обязуется оплатить строительно-монтажные работы в размерах, определенных твердой договорной ценой, и не вправе требовать уменьшения стоимости выполненных работ (п. 6 ст. 663 ГК).

Наиболее приемлемым для формирования твердой договорной цены является метод применения укрупненных нормативов, когда подрядчик определяет стоимость строительства единицы площади (например, стоимость прокладки системы отопления в 1 куб.м здания). Применение этого метода при формировании твердой цены позволит избежать споров по поводу возникновения дополнительных работ по договору.

Целесообразно указать метод формирования цены договора в документации для переговоров или конкурсной документации.

Твердая договорная цена может быть изменена в случае существенного изменения стоимости материалов и оборудования, услуг, оказываемых подрядчику третьими лицами, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора.

Понятие существенного изменения условия является оценочным и приведено в абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК.

Для исключения двоякого толкования требований ГК сторонам рекомендуется согласовать, при каких именно условиях изменение стоимости материалов, оборудования и услуг будет являться существенным.

Пунктом 3 ст. 699 ГК предусмотрено право подрядчика требовать в соответствии со ст. 420 ГК пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %.

В силу п. 13 Постановления № 6 на подрядчика возлагается бремя доказывания того, что превышение сметной стоимости строительства произошло по не зависящим от него объективным причинам. При непредоставлении таких доказательств твердая договорная цена не подлежит изменению.

Таким образом, применяя твердую договорную цену, заказчик фактически фиксирует стоимость работ по объекту. Однако, как правило, подрядчики, участвующие в закупках работ, снижают цену до минимальной, чтобы выиграть закупку, поэтому велика вероятность конфликта интересов заказчика и подрядчика с связи с появлением дополнительных работ и необходимостью их оплаты.

Баланс интересов заказчика и подрядчика может быть соблюден в случае заведомого увеличения договорной цены по соглашению сторон, которая будет компенсировать риск выявления дополнительных работ или недостатков проектно-сметной документации.

Однако и в указанном случае стороны договора не застрахованы от споров.

При недостижении согласия решение будет приниматься судом исходя из всех условий договора строительного подряда.

Неизменная договорная (контрактная) цена

Применение неизменной договорной (контрактной) цены регламентировано Положением № 1553.

Неизменная договорная (контрактная) цена формируется подрядчиком по результатам процедур закупок и является неизменной на весь период строительства, однако может корректироваться в случаях, предусмотренных п. 10 Положения № 1553, а также в случаях, предусмотренных договором строительного подряда.

Применение неизменной договорной (контрактной) цены предполагает выполнение дополнительных работ.

Дополнительные работы должны быть подтверждены разработчиком проектной документации и оформляются двухсторонним актом, подписанным заказчиком и разработчиком проектной документации.

При этом формально цена договора остается неизменной, а фактическая стоимость увеличивается на стоимость дополнительных работ, которая отражается в актах выполненных работ и графике их производства отдельной строкой.

В договоре строительного подряда, заключенном с неизменной (контрактной) ценой, стороны могут согласовать условие о том, что дополнительные работы подрядчику не оплачиваются. В таком случае цена договора будет являться твердой неизменной.

Строительство объекта «под ключ» осуществляется, как правило, генподрядчиком. Генподрядчик выполняет функции заказчика, предусмотренные п. 27 Правил № 1450, в т.ч. сбор исходных данных и проектирование. Не могут быть переданы генподрядчику функции заказчика, предусмотренные абз. 22–26 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7.

В соответствии с п. 3, 4 Положения № 1553 при строительстве объекта «под ключ» формирование цены договора осуществляется на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации с учетом даты начала строительства объекта, указанной заказчиком в задании на проектирование.

Цена договора определяется с учетом всех затрат на строительство объекта по аналогам и укрупненным показателям (нормативам), а также по прогнозным и экспертным оценкам (п. 6 Положения № 1553, абз. 2 ч. 3 п. 6.10 ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утв. приказом Минстройархитектуры от 14.07.2014 № 196).