Минимальные гарантийные сроки в строительстве

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 16 февраля 2021 г.

На примере из судебной практики показано, что уменьшение в договоре гарантийного срока, предусмотренного законодательством, влечет его недействительность в этой части.

На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы по общему правилу устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет. Указанная норма является императивной и закреплена в Правилах. В пункте 66 Правил указано, что исключением являются гарантийные обязательства в отношении:

● технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем;

● работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается не менее 2 лет.

Кроме того, гарантийный срок на комплектующие изделия и составные части основного изделия, использованные для строительства объектов (выполнения строительных работ), считается равным гарантийному сроку на основное изделие, если иное не предусмотрено в ТНПА на основное изделие.

Статьей 392 ГК определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Пунктом 66 Правил указано, что сторонам при заключении договора предоставлено право устанавливать более длительный гарантийный срок. В связи с этим уменьшение в договоре гарантийного срока влечет его недействительность в этой части.

С гарантийным сроком стороны часто связывают исполнение обязательств по возврату гарантийного обеспечения. Однако неправильные формулировки в договоре приводят к невозможности получения гарантийного обеспечения до конца законного срока гарантии, даже если договорный срок гарантии истек.

Судебная практика.

Подрядчик предъявил иск к заказчику о возврате ранее удержанных денежных средств в счет обеспечения надлежащего исполнения гарантийных обязательств. Свои требования подрядчик основывал на пунктах договора. Так, договором установлено, что гарантийный срок на выполненные работы – 24 мес., начало его исчисления – с момента сдачи результата работ по каждому акту сдачи-приемки выполненных работ.

Заказчик против удовлетворения иска возражал, указывал на несоответствие договора обязательным нормам права о гарантийных обязательствах на объект строительства: срок гарантии должен составлять 5 лет. Возврат же денежных средств по договору производится после истечения гарантийного срока.

Суд вынес решение об отказе подрядчику в удовлетворении заявленных требований. При вынесении решения суд руководствовался п. 1 ст. 310, п. 2 ст. 392, п. 5 ст. 677 ГК, п. 16 и 66 Правил, согласно которым минимальный срок на выполненные работы составляет 5 лет. Кроме того, исчисление гарантийного срока начинается не с момента подписания акта сдачи-приемки выполненных работ, как стороны оговорили в договоре, а с момента утверждения акта ввода объекта в эксплуатацию.

Апелляционная и кассационная инстанции согласились с выводами суда первой инстанции (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 22.12.2020 по делу № 141-12/2020/1171А/1229К).

ВЫВОД

При составлении договора стороны увязали срок выплаты гарантийного обеспечения с окончанием договорного гарантийного срока на объект. В момент заключения договора подрядчик заблуждался в том, что можно установить гарантийный срок меньше, чем предусмотрено Правилами. В итоге подрядчику придется ждать еще 3 года, предусмотренных законодательством для возврата денежных средств. Надлежащей была бы формулировка, предусматривающая возврат гарантийного удержания, например: через 2 года после начала эксплуатации объекта строительства, а не после истечения гарантийного срока.