Возмещение убытков при нарушении срока приемки объекта аренды

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 марта 2021 г.

На практическом примере показано, что нарушение сторонами установленного срока приемки объекта аренды может повлечь причинение убытков.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

Пунктом 3 ст. 582 ГК предусмотрено, что, если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Исходя из ст. 582 ГК, можно сделать вывод о том, что:

● законодательством не предусмотрен конкретный срок, в течение которого арендодателем должна быть передана недвижимость арендатору на основании заключенного договора аренды, – срок передачи объекта аренды следует определять сторонами в договоре аренды;

● в отличие от прямо предусмотренной в ст. 582 ГК ответственности арендодателя за нарушение срока передачи имущества в аренду ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение обязательства по приемке имущества специальными нормами не предусмотрена и ее также следует предусматривать в договоре аренды.

Вместе с тем в случае неисполнения арендатором обязательства, предусматривающего приемку объекта аренды в согласованный договором срок, арендодатель вправе апеллировать к общей норме – ст. 14 ГК. Так, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.

Судебная практика.

Заключенным между ООО «Арендодатель» и ИООО «Арендатор» договором аренды предусматривалась сдача в аренду объекта недвижимости и парковочных мест.

Условиями договора аренды предусмотрено, что объект аренды передается в определенный срок после зачисления обеспечительного платежа, который должен был быть уплачен арендатором после подписания договора аренды.

После заключения договора аренды ни в согласованный договором срок, ни в более поздний срок арендатор обеспечительный платеж арендодателю не перечислил. На претензию истца об уклонении от оплаты и приемки помещения с предложением погасить убытки, перечислить обеспечительный платеж и принять помещение либо расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды ИООО «Арендатор» предложило расторгнуть договор аренды.

Со ссылкой на ст. 9, 14, 290, 291, 364, 621, 626 ГК, на бездействие арендатора и неисполнение им принятых на себя обязательств по перечислению предварительного платежа и принятию помещений в аренду по акту приема-передачи арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании убытков (упущенной выгоды) в виде неполученных доходов от сдачи помещений в аренду за период нарушения срока арендатором.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции в качестве оснований отказа указал отсутствие доказательств наличия причинно-следственной связи между нарушением договора арендатором и причиненными истцу убытками, поскольку в отсутствие уплаты обеспечительного платежа объект аренды не может быть передан арендатору и обязанность по уплате арендных платежей не возникает.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, с ИООО «Арендатор» в пользу ООО «Арендодатель» взысканы убытки.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что невозможность получения арендодателем дохода в виде арендной платы в согласованном сторонами в договоре аренды размере была обусловлена неисполнением арендатором принятых на себя обязательств по перечислению обеспечительного платежа и последующего принятия объекта аренды по акту в согласованные договором сроки.

Договором аренды согласовано, что возникновение у сторон обязательства по приемке-передаче объекта аренды и срок его исполнения поставлены в зависимость исключительно от надлежащего исполнения ответчиком как арендатором принятого им на себя обязательства по уплате арендодателю обеспечительного платежа. Следовательно, от каких-либо действий и воли арендодателя дальнейшие действия по исполнению договора, включая передачу помещения в аренду с возникновением права на получение арендной платы за владение и пользование объектом аренды, на указанном этапе вообще не зависели.

Постановление суда апелляционной инстанции кассационной инстанцией оставлено без изменения (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 03.02.2021 по делу № 155ЭИП206/К № 248-29/2020/1337А/К).