Нововведения в правовом регулировании совместного домовладения

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 26 апреля 2021 г.

Комментируются нормативные правовые предписания новой редакции Закона от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении».

СОДЕРЖАНИЕ

Пункт 1. Общие положения

Пункт 2. Управление общим имуществом совместного домовладения

Пункт 3. Создание и деятельность товарищества собственников

Пункт 4. Переходные положения

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Кодекс о земле (далее – КоЗ)

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

● Закон от 04.01.2021 № 78-З «Об изменении Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» (далее – Закон № 78-З)

● Закон от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон № 135-З)

● Закон от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее – Закон № 405-З)

● Указ Президента от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667)

● Указ Президента от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» (далее – Указ № 456)

● Указ Президента от 12.11.2009 № 541 «О реализации отдельных инвестиционных проектов в г. Минске» (далее – Указ № 541)

● постановление Совета Министров от 04.03.2015 № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников»

Пункт 1. Общие положения

04.01.2021 был подписан Закон № 78-З, которым излагается в новой редакции Закон № 135-З. Цель принятия Закона № 78-З – приведение Закона № 135-З в соответствие с КоЗ, ГК, Законом от 22.07.2002 № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», Законом от 05.07.2004 № 300-3 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» и иными законодательными актами.

Кроме того, Закон № 135-З корректируется также с целью совершенствования его нормативных правовых предписаний с учетом правоприменительной практики и необходимостью единообразного регулирования отношений по совместному домовладению с ЖК.

Закон № 78-З подготовлен в соответствии с п. 10 плана подготовки законопроектов на 2019 год, утв. Указом Президента от 04.01.2019 № 4, и предусматривает значительные изменения правового регулирования совместного домовладения в нежилых капстроениях (зданиях, сооружениях) по сравнению с действующим правовым регулированием.

Закон № 135-З, принятый в 1998 году, до настоящего времени подвергался только точечным, незначительным корректировкам, наиболее существенные из которых были связаны с принятием ЖК в 2012 году. Так, с момента вступления в силу ЖК (с 02.03.2013) действие Закона № 135-З перестало распространяться на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде. Правовое регулирование совместного домовладения в жилищном фонде было подробно урегулировано ЖК, как регулируется в настоящее время и новой редакцией ЖК, вступившей в силу с 01.01.2020.

Вместе с тем регулирование отношений по совместному домовладению в нежилых капстроениях (зданиях, сооружениях) отставало от правового регулирования аналогичных отношений в жилищном фонде, а в отдельных случаях вызывало коллизии в применении на практике с учетом новых положений ЖК, нуждалось в ревизии и корректировке.

Так, с целью разграничения правового регулирования отношений по совместному домовладению между ЖК и Законом № 135-З, преамбулой Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) устанавливается, что указанный НПА определяет правовые и организационные основы совместного домовладения в нежилых капстроениях (зданиях, сооружениях) и направлен на обеспечение эффективного использования общего имущества совместного домовладения.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) его действие распространяется на жилые и нежилые изолированные помещения, расположенные в нежилом капстроении (здании, сооружении), машино-места. При этом также установлено, что действие Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) не распространяется на деятельность гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, правовое регулирование которых осуществляется в соответствии с Указом Президента от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» и иными актами законодательства.

С учетом нормативных правовых предписаний подп. 3.26 п. 3 Указа № 456 и подп. 2.20 п. 2 Указа № 541 Законом № 135-З (в ред. от 04.01.2021) предусматривается также, что иные правила в сфере отношений по совместному домовладению могут устанавливаться Президентом (п. 3 ст. 3 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Изменены и дополнены термины, используемые в Законе № 135-З (ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Так, основные термины дополнены такими понятиями, как «вступительный взнос», «целевой взнос», «членский взнос». Аналогичные термины содержатся в ст. 1 ЖК.

Скорректированы основные понятия Закона № 135-З – «общее имущество» и «совместное домовладение».

Исходя из положений КоЗ земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих правах (ст. 12, 14–17 КоЗ):

● государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций;

● пожизненного наследуемого владения;

● постоянного и временного пользования;

● предоставляться в аренду.

При этом среди прав на земельные участки, закрепленных в КоЗ, право землепользования, указанное в определении термина «общее имущество» (ст. 1 Закона № 135-З), отсутствует. С учетом изложенного, указание на такой вид права исключено из определения термина «общее имущество» (п. 4 ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Кроме того, из определения термина «совместное домовладение» (п. 7 ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)) также исключено указание на то, что правоотношения собственников объектов недвижимого имущества включают земельный участок. При включении в состав правоотношений по совместному домовладению земельного участка на практике возникает ряд трудностей.

В соответствии с законодательством об использовании и охране земель на одном земельном участке допускается нахождение нескольких нежилых капстроений (зданий, сооружений). В настоящее время определение термина «совместное домовладение» (ст. 1 Закона № 135-З) включает в себя также земельный участок, на котором расположены все капстроения (здания, сооружения), которые, исходя из указанного нормативного правового предписания и иных положений Закона № 135-З, должны входить в одно совместное домовладение.

Вместе с тем управление таким совместным домовладением, например, путем создания одного товарищества собственников иногда приводит к конфликтным ситуациям в части необходимости распределения несения расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества совместного домовладения, а также к невозможности принятия решений по управлению общим имуществом совместного домовладения (далее – управление общим имуществом).

Так, в понятие «совместное домовладение» больше не включаются земельные участки (п. 7 ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

В случае нахождения на одном земельном участке нескольких капстроений (зданий, сооружений), в каждом из которых будут созданы, например, товарищества собственников, земельный участок будет предоставлен им на соответствующем праве (в аренду и т.п.). Соответственно, товарищества собственников будут иметь права и нести обязанности, установленные законодательством об использовании и охране земель для землепользователей.

Указание на земельные участки исключены не только из определения понятий «совместное домовладение» и «общее имущество». С учетом того, что порядок предоставления земельных участков для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения подробно урегулирован законодательством об охране и использовании земель (Указ № 667, ст. 15, 31-1 КоЗ и др.), нормативные правовые предписания Закона № 135-З, связанные с предоставлением земельных участков для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения, также исключены из Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

Особенностью Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) является отнесение к совместному домовладению не только правоотношений собственников, как это следует, например, из п. 52 ст. 1 ЖК, но также и правоотношений обладателей иных вещных прав на объекты недвижимого имущества в нежилом капстроении (здании, сооружении) (п. 7 ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)). Кроме того, также предусматривается возможность возникновения правоотношений по совместному домовладению в строящемся капстроении (здании, сооружении), о чем свидетельствует формулировка в отношении капстроения (здания, сооружения), которые «(будут находиться) в государственной и (или) частной собственности двух и более лиц, а остальные части нежилого капитального строения (здания, сооружения) находятся (будут находиться) в общей долевой собственности».

Указанному определению корреспондирует подп. 1.1 п. 1 ст. 5, п. 9 ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

С учетом формулировки понятия «совместное домовладение» скорректировано также определение понятия «участники совместного домовладения» (п. 9 ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)). Так, с 08.07.2021 участниками совместного домовладения будут являться не только собственники объектов недвижимого имущества, но и лица, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления в отношении объектов недвижимого имущества, а также лица, участвовавшие в финансировании строительства объектов недвижимого имущества, которым согласно представленным для госрегистрации создания или изменения нежилого капстроения (здания, сооружения) документам будет принадлежать право собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления на расположенные в этом нежилом капстроении (здании, сооружении) объекты недвижимого имущества.

Отнесение лиц, владеющих недвижимым имуществом на ограниченных вещных правах (праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления), к участникам совместного домовладения вызвано практической необходимостью. Отсутствие указанного нормативного правового предписания в Законе № 135-З в настоящее время влечет непризнание таких лиц субъектами правоотношений по совместному домовладению. Среди таких лиц часто встречаются государственные юрлица, которым имущество передано на праве хозяйственного ведения либо на праве оперативного управления. Вместе с тем на практике такие лица фактически имеют все права и несут обязанности, в т.ч. в части расходов по содержанию общего имущества совместного домовладения, установленные Законом № 135-З в отношении собственников такого имущества (государства, юридических либо физических лиц). Однако Закон № 135-З в настоящее время оперирует только понятием «собственник» недвижимого имущества, который выступает в качестве субъекта отношений по совместному домовладению (ст. 3 Закона № 135-З). Именно собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности (ст. 11 Закона № 135-З), а решение о выборе способа управления общим имуществом принимается на общем собрании собственников (ст. 15 Закона № 135-З) и др.

С учетом изложенного, УП, которые эксплуатируют общее имущество совместного домовладения, фактически не могут нести расходы на его содержание и, следовательно, относить эти расходы на затраты, что ставит их в неравное положение по сравнению с другими организационно-правовыми формами юрлиц. Кроме того, собственник имущества (учредитель УП) может не иметь достаточных средств для содержания общего имущества, т.к. эксплуатацию объектов недвижимого имущества осуществляет не он, а УП, и право на получение доходов от такой эксплуатации также будет иметь предприятие.

Несмотря на то, что в Законе № 135-З используется понятие «участники совместного домовладения», определение его отсутствует.

Понятие «участники совместного домовладения» в Законе № 135-З (в ред. от 04.01.2021) фактически заменило понятие «субъекты отношений по совместному домовладению» (ст. 3 Закона № 135-З), а перечень лиц, которые являются субъектами отношений по совместному домовладению, расширен (ст. 4 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Статья 5 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) регулирует вопросы возникновения и прекращения совместного домовладения. По сравнению с действующей редакцией Закона № 135-З основания возникновения совместного домовладения дополнены. Одно из них, связанное с созданием недвижимого имущества в будущем (подп. 1.1 п. 1 ст. 5 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)), было рассмотрено ранее.

Еще одно новое основание возникновения совместного домовладения – переход права собственности на расположенные в нежилом капстроении (здании, сооружении) объекты недвижимого имущества, в результате которого такие объекты недвижимого имущества поступят в собственность 2 или более собственников (подп. 1.3 п. 1 ст. 5 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Третье основание возникновения совместного домовладения – с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества у 2 или более собственников (подп. 1.2 п. 1 ст. 5 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)) – осталось неизменным.

Таким образом, в Законе № 135-З (в ред. от 04.01.2021) момент возникновения совместного домовладения связан не только с моментом возникновения права собственности на нежилые капстроения (здания, сооружения).

По сути, два новых основания возникновения связаны с расширенным кругом участников совместного домовладения – лицами, которые финансировали строительство объектов недвижимого имущества и приобретут право собственности с момента его госрегистрации, а также с ситуацией, когда права на объекты недвижимого имущества переходят по сделке, но госрегистрация такого перехода не осуществлена.

Из определения «совместное домовладение» (п. 7 ст. 1 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)) следует также, что для его возникновения необходимо, чтобы отдельные части нежилого капстроения (здания, сооружения) находились в общей долевой собственности. Хотя законодатель не указывает на это, но такими частями является общее имущество совместного домовладения.

Порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, определен ст. 249, 250 ГК, которыми предусмотрена необходимость достижения соглашения всех участников для совершения каких-либо действий с таким имуществом.

В связи с этим ст. 7 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) предусматривает необходимость соглашения всех участников совместного домовладения для владения, пользования и распоряжения общим имуществом совместного домовладения. При этом предусматривается, что увеличение или уменьшение размера общего имущества совместного домовладения, а также передача общего имущества совместного домовладения одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам осуществляется по решению общего собрания участников совместного домовладения, которое принимается единогласно всеми участниками совместного домовладения.

Аналогичное предписание действует и в настоящее время (ч. 3 ст. 9 Закона № 135-З).

Определению долей собственника в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, а также порядку определения голосов участников совместного домовладения посвящена ст. 8 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

Так, по общему правилу доля собственника объекта недвижимого имущества в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади объекта недвижимого имущества, который принадлежит (будет принадлежать) ему на праве собственности, в общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных в нежилом капстроении (здании, сооружении). Принцип определения доли в праве общей собственности не изменился. По сравнению с действующим регулированием, в ст. 8 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) закреплено указание на объекты, которые поступят в собственность в будущем.

В зависимости от указанной доли определяется количество голосов, которыми обладает собственник на общем собрании участников совместного домовладения.

Аналогичным образом определяется количество голосов участника совместного домовладения, которому принадлежит (будет принадлежать) объект недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, которое приравнивается Законом № 135-З (в ред. от 04.01.2021) к количеству голосов собственника.

Некоторые особенности установлены п. 2, 3 ст. 8 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

Статья 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) регламентирует расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения, оплате коммунальных и дополнительных услуг, а также выплате вознаграждения за оказание услуг по управлению общим имуществом. В настоящее время в Законе № 135-З такой статьи не содержится. Указанные расходы признаются «обязательными платежами» и уплачиваются в зависимости от размера доли участника совместного домовладения в общем имуществе такого домовладения.

Иной порядок распределения обязательных платежей возможен в двух случаях:

1) если он установлен общим собранием участников совместного домовладения;

2) в случае расположения в нежилом капстроении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений. В таком случае порядок уплаты обязательных платежей в отношении общего имущества совместного домовладения устанавливается Советом Министров (ч. 3 п. 1 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Статья 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) регулирует также порядок заключения договоров на оказание коммунальных и дополнительных услуг в отношении общего имущества совместного домовладения.

Так, в зависимости от выбранного способа управления общим имуществом договоры на оказание коммунальных услуг в отношении общего имущества совместного домовладения заключаются в интересах участников совместного домовладения:

● председателем правления товарищества собственников;

● участником совместного домовладения;

● уполномоченным общим собранием участников совместного домовладения;

● организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения либо уполномоченным лицом (ч. 1 п. 3 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Как и в жилищном законодательстве, договоры на оказание дополнительных услуг в отношении общего имущества совместного домовладения в нежилых капстроениях (зданиях, сооружениях) заключаются с каждым участником совместного домовладения, заинтересованным в оказании соответствующей услуги (ч. 1 п. 5 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Однако из этого правила есть исключение. Так, в случае принятия на общем собрании участников совместного домовладения решения об оказании участникам совместного домовладения дополнительных услуг решением общего собрания участников совместного домовладения устанавливается порядок пользования этими услугами и распределения между участниками совместного домовладения расходов по их оплате (ч. 2 п. 5 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)). Договоры на оказание дополнительных услуг могут заключаться лицами, указанными в ч. 1 п. 3 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

При этом согласно ч. 5 п. 5 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных услуг и не оплачивать их.

Возможность заключения договоров на предоставление коммунальных и других необходимых услуг товариществом собственников предусмотрена в настоящее время ст. 23 Закона № 135-З. Указанное нормативное правовое предписание не носит императивный характер в отличие от аналогичных положений Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

Как и в п. 2 ст. 147 ЖК, п. 2 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) устанавливает, что неиспользование участниками совместного домовладения принадлежащих им объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом совместного домовладения не являются основаниями для освобождения их полностью или частично от участия в уплате обязательных платежей.

Статьи 10–12 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) определяют:

● гарантии участникам совместного домовладения;

● ответственность субъектов отношений по совместному домовладению;

● порядок предоставления информации местным исполнительным и распорядительным органам о возникновении совместного домовладения.

Пункт 2. Управление общим имуществом совместного домовладения

Глава 2 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) состоит из 9 статей (ст. 13–21 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)) и определяет правовое регулирование различных способов управления общим имуществом.

Несмотря на то, что ст. 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) не содержит ограничений по способам управления общим имуществом, в ней прямо поименовано только два из них:

● непосредственное управление;

● управление товариществом собственников.

Новая редакция Закона № 135-З дополняет перечень способов управления общим имуществом еще двумя, определяя в качестве таковых:

● управление уполномоченным лицом, которое назначается местным исполнительным и распорядительным органом;

● управление организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения (ст. 13 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Статья 13 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) также предусматривает возможность установления иных способов управления общим имуществом в законодательных актах (например, Указ № 456).

Предусматривая, что управление общим имуществом в одном нежилом капстроении (здании, сооружении) может осуществляться только одним способом, п. 2 ст. 13 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) устанавливает также (по аналогии с действующим нормативным правовым предписанием о товариществе собственников) (ч. 3 ст. 20 Закона № 135-З)), что управление общим имуществом может осуществлять только одна организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения, либо одно уполномоченное лицо, либо одно товарищество собственников (ч. 2 п. 2 ст. 13 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)). Исключение из указанного правила сделано в отношении ч. 1 п. 2 ст. 13 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021), а также актов Президента. Так, подп. 3.27 п. 3 Указа № 456, а также подп. 2.20 п. 2 Указа № 541 предусматривается возможность создания нескольких товариществ собственников при соблюдении определенных условий.

Статья 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) определяет, когда управление общим имуществом осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения, порядок принятия решения общим собранием участников совместного домовладения о выборе указанного способа управления общим имуществом.

Так, согласно п. 1 ст. 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения осуществляется в случае, если объекты недвижимого имущества находятся в собственности не более 15 лиц.

Как и в настоящее время, управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения сопровождается заключением между ними договора о совместном домовладении в простой письменной форме (п. 4 ст. 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Отказ от заключения договора о совместном домовладении не освобождает участника совместного домовладения от возмещения расходов по эксплуатации общего имущества совместного домовладения, внесения платы за фактически оказанные коммунальные услуги (ч. 3 п. 4 ст. 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

При этом в случае отказа участника совместного домовладения заключить договор о совместном домовладении иные участники совместного домовладения вправе заявить в суд требование о понуждении его заключить такой договор (ч. 4 п. 4 ст. 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Новый способ управления общим имуществом – организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения, предусмотрен ст. 16 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021), которая регулирует порядок принятия решения общим собранием участников совместного домовладения о выборе указанного способа, а также устанавливает, что организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения, осуществляет свою деятельность на основании договора на управление общим имуществом, порядок заключения которого определяется ст. 19 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

Пунктом 4 ст. 16 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) устанавливаются также требования к руководителю организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения, и его заместителям. Указанные лица, исходя из нормы, должны иметь высшее образование, либо среднее специальное (техническое, экономическое, юридическое) образование, либо иное среднее специальное образование и опыт работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства не менее 3 лет, а также освоить содержание образовательной программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.

Аналогичные положения закреплены в отношении уполномоченных лиц, а также председателей правления товариществ собственников (п. 2 ст. 18, ч. 3 п. 1 ст. 31 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Для реализации указанных нормативных правовых предписаний ч. 3 ст. 3 Закона № 78-З предоставляется 2 года. Через 2 года с момента вступления в силу ст. 3 Закона № 78-З (в ред. от 08.07.2021) все руководители и заместители руководителей организаций, управляющих общим имуществом совместного домовладения, и председатели правления товариществ собственников должны отвечать требованиям, установленным Законом № 135-З (в ред. от 04.01.2021) (образование, опыт работы и т.п.).

Выбор и изменение способа управления общим имуществом регулируется ст. 14 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

Так, решение о выборе одного из способов управления общим имуществом принимается на общем собрании участников совместного домовладения в течение 6 мес. с момента возникновения совместного домовладения. Аналогичный срок – 6 мес., но с момента совершения регистрационного действия, в результате которого объекты недвижимого имущества поступили в собственность более 15 собственников, предусмотрен для принятия решения об изменении способа управления общим имуществом. При превышении количества собственников такое имущество не может управляться непосредственно участниками совместного домовладения (подп. 1.1 п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)). Поэтому ст. 14 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) предусмотрена обязанность изменить указанный способ управления имуществом.

Способы управления общим имуществом (в т.ч. и управление непосредственно участниками совместного домовладения) могут быть изменены в любое время решением общего собрания в таком же порядке, в котором они были выбраны. При этом некоторые особенности предусмотрены ч. 2 п. 2 ст. 14 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021).

В частности, устанавливается также обязанность председателя правления товарищества собственников, участника совместного домовладения, уполномоченного общим собранием участников совместного домовладения, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения, информировать местный исполнительный и распорядительный орган о выбранном способе управления. Такое информирование должно быть осуществлено в течение 15 к.д. со дня наступления определенных юридических фактов:

● создания товарищества собственников;

● заключения договора о совместном домовладении;

● заключения договора на управление общим имуществом (п. 3 ст. 14 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

При этом аналогичный срок установлен также для уведомления местного исполнительного и распорядительного органа о принятом решении об изменении способа управления общим имуществом либо о ликвидации товарищества собственников (ч. 4 п. 2 ст. 14 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Статьи 17, 18 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) регулируют участие местного исполнительного и распорядительного органа в управлении общим имуществом. Статьей 17 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) определяется участие местного исполнительного и распорядительного органа в выборе способа управления общим имуществом, а ст. 18 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) – назначение уполномоченного лица местным исполнительным и распорядительным органом.

В случае если не был выбран или изменен (при необходимости) способ управления общим имуществом участниками совместного домовладения, местный исполнительный и распорядительный орган инициирует проведение общего собрания участников совместного домовладения (п. 1 ст. 17 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Если на указанном общем собрании участников совместного домовладения не было принято соответствующее решение о выборе или изменении способа управления, то из числа участников совместного домовладения должно быть выбрано лицо, уполномоченное на заключение договора на управление общим имуществом от имени всех участников совместного домовладения с уполномоченным лицом, которое будет назначено местным исполнительным и распорядительным органом (п. 2 ст. 17 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Выбор уполномоченного лица в порядке, предусмотренном Советом Министров, осуществляется путем проведения открытого конкурса. Уполномоченное лицо может быть также назначено местным исполнительным и распорядительным органом из числа лиц, включенных в государственный реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (ч. 1, п. 3 ст. 18 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Порядок формирования и ведения реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, устанавливается Советом Министров.

Порядок заключения договора с уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом, а также с организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения, определен ст. 19 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021). Так, договор с указанными лицами заключается от имени участников совместного домовладения уполномоченным общим собранием лицом, которое выбрано из числа участников совместного домовладения (п. 1 ст. 19 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Закреплены последствия отказа такого лица заключить договор (ч. 2 п. 1 ст. 19 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)), а также механизм, если такое лицо вовсе не было выбрано (ч. 3 п. 1 ст. 19 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)), в виде возможности заявить требование в суд о понуждении заключить такой договор.

Договор на управление общим имуществом является возмездным, бессрочным и заключается в простой письменной форме в 2 экз. (ч. 1 п. 2 ст. 19 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Типовой договор на управление общим имуществом утверждается Советом Министров (ч. 2 п. 2 ст. 19 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

В отличие от действующего правового регулирования ст. 20 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) подробно урегулирован статус общего собрания участников совместного домовладения, его компетенция, порядок созыва и проведения, а также порядок доведения решений общего собрания участников совместного домовладения до сведения участников совместного домовладения.

Предусматривается возможность принятия решений общего собрания участников совместного домовладения в форме письменного опроса.

Устанавливается, что решения общего собрания участников совместного домовладения являются обязательными для всех участников совместного домовладения, в т.ч. участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании, либо голосовавших против, либо воздержавшихся от голосования (п. 8 ст. 20 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

Закрепляется также, что при управлении общим имуществом товариществом собственников общим собранием участников совместного домовладения является общее собрание членов товарищества собственников (п. 9 ст. 20 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

В общих собраниях участников совместного домовладения могут участвовать лица, занимающие объекты недвижимого имущества по договорам аренды (безвозмездного пользования), с правом совещательного голоса (ст. 21 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

В Законе № 135-З (в ред. от 04.01.2021) более подробно урегулирован правовой статус товариществ собственников как наиболее распространенного способа управления общим имуществом. Многие нормативные правовые предписания сформулированы аналогично нормам ЖК.

Пункт 3. Создание и деятельность товарищества собственников

В отличие от действующей редакции Закона № 135-З, в которой 10 статей посвящено товариществу собственников, гл. 3 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) содержит 17 статей, регулирующих вопросы указанной некоммерческой организации.

Так, в гл. 3 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) регламентируется:

● порядок создания товарищества собственников (ст. 22, 23 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● формирование имущества товарищества собственников (ст. 24 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● учредительный документ товарищества собственников (ст. 25 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● органы управления товарищества собственников (общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников, правление товарищества собственников, председатель правления товарищества собственников) (ст. 26–31 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников (ст. 32 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● права и обязанности товарищества собственников (ст. 34, 35 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● членство в товариществе собственников, права и обязанности членов товарищества собственников (ст. 33, 36 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● реорганизация и ликвидация товарищества собственников (ст. 38 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● иные вопросы деятельности товарищества собственников.

Аналогично ст. 20 Закона № 135-З допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких нежилых капстроений (зданий, сооружений). Однако в отличие от действующей редакции имеется следующее условие: такие нежилые капстроения (здания, сооружения) должны быть расположены на одном земельном участке либо на смежных земельных участках (п. 4 ст. 23 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

В соответствии со ст. 21 Закона № 135-З типовой устав товарищества собственников утверждается постановлением Правительства.

Закон № 135-З (в ред. от 04.01.2021) определяет неполный перечень сведений, которые должны содержаться в учредительном документе товарищества собственников – уставе (ст. 25 Закон № 135-З (в ред. от 04.01.2021)), а также закрепляет компетенцию Госкомимущества по установлению примерной формы устава товарищества собственников (п. 2 ст. 22 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)). Нововведение позволит товариществам собственников формулировать положения своего устава, исходя из своей специфики и особенностей.

Устав будет утверждаться общим собранием участников совместного домовладения, на котором принято решение о создании товарищества собственников (п. 1 ст. 25 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)).

По аналогии с ЖК (например, ст. 165 ЖК и др.), высшим органом управления наряду с общим собранием членов товарищества собственников ст. 27 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) признается также собрание уполномоченных членов товарищества собственников.

Такое нововведение позволит, как представляется, более оперативно принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества собственников.

Содержание положений Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) об органах управления товарищества собственников и их компетенции (ст. 26–31 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)) в целом схоже с аналогичными нормативными правовыми предписаниями ЖК.

Пункт 4. Переходные положения

Статьи 2–7 Закона № 78-З содержат переходные положения. Так, установлен 6-месячный срок со дня вступления в силу Закона № 78-З для:

● приведения в соответствие с Законом № 135-З (в ред. от 04.01.2021) договоров о совместном домовладении и иных договоров, предусматривающих управление общим имуществом, заключенных до вступления в силу Закона № 78-З (ч. 2 ст. 3 Закона № 78-З);

● принятия решения о выборе способа управления общим имуществом при возникновении в нежилом капстроении (здании, сооружении) совместного домовладения до вступления в силу Закона № 78-З и неопределении способа управления таким имуществом (ч. 1 ст. 4 Закона № 78-З);

● реорганизации товариществ собственников (созданных до вступления в силу Закона № 78-З для управления отдельными частями одного нежилого капстроения (здания, сооружения)) путем слияния или присоединения с образованием одного товарищества собственников для управления общим имуществом, находящимся в указанном капстроении (здании, сооружении) (ч. 1 ст. 5 Закона № 78-З).

Кроме того, ч. 1 ст. 3 Закона № 78-З предусмотрена обязанность товариществ собственников, зарегистрированных до вступления в силу Закона № 78-З, при первом после вступления в силу Закона № 78-З внесении изменений и (или) дополнений в уставы привести их в соответствие с Законом № 78-З. До приведения в соответствие с Законом № 78-З уставы товариществ собственников действуют в части, ему не противоречащей.

Закон № 78-З предусматривает также нормативное правовое предписание, которое, по сути, не относится напрямую к совместному домовладению, но призвано решить проблемы, возникающие на практике.

Так, ст. 2 Закона № 78-З определяется порядок распределения расходов по эксплуатации мест общего пользования между правообладателями (двумя и более) ограниченных вещных прав (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на недвижимое имущество, которое находится в собственности одного лица.

В указанных целях определяется также, что является «местами общего пользования».

Включение таких нормативных правовых предписаний в ст. 2 Закона № 78-З обусловлено необходимостью урегулирования практических ситуаций, которые складываются при эксплуатации несколькими юрлицами одного капстроения (здания, сооружения), в котором не возникает совместное домовладение, т.к. такое недвижимое имущество принадлежит одному собственнику, чаще всего, государству.

Так, например, несколько государственных юрлиц наделяются правом хозяйственного ведения или оперативного управления на конкретные изолированные помещения в одном капстроении (здании, сооружении), находящемся в госсобственности. При этом места общего пользования (коридоры, лестницы, лифты и т.п.) также находятся в госсобственности, а обладатели права хозяйственного ведения либо оперативного управления прав на них не имеют, и поэтому вопрос несения расходов на эксплуатацию таких мест до принятия Закона № 78-З не был решен.

Закон № 78-З вступает в силу через 6 мес. после официального опубликования – 08.07.2021.

В целях реализации Закона № 78-З необходимо также подготовить и принять НПА Совета Министров:

● об установлении порядка уплаты участниками совместного домовладения обязательных платежей в отношении общего имущества совместного домовладения в случае расположения в нежилом капстроении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений (ч. 3 п. 1 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● об утверждении порядка заключения договоров на оказание коммунальных услуг, порядка оказания коммунальных услуг, а также расчетов и внесения платы за коммунальные услуги в отношении общего имущества совместного домовладения лицами, указанными в ч. 1 п. 3 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) (ч. 2 п. 3 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● об утверждении перечня дополнительных услуг в отношении общего имущества совместного домовладения (ч. 4 п. 5 ст. 9 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● об изменении Типового договора о совместном домовладении, утв. Постановлением № 161 (ч. 2 п. 4 ст. 15 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● об установлении порядка проведения открытого конкурса по выбору уполномоченного лица по управлению имуществом совместного домовладения (ч. 1 п. 3 ст. 18 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● об установлении порядка формирования и ведения реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения (ч. 4 п. 3 ст. 18 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● об утверждении требований к содержанию бюллетеня для голосования на общем собрании участников совместного домовладения и порядку его заполнения (ч. 2 п. 3 ст. 20 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021));

● о признании утратившим силу Постановления № 161 в части утверждения Типового устава товарищества собственников (п. 2 ст. 22 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021)) и другие НПА.

Кроме того, с учетом п. 2 ст. 22 Закона № 135-З (в ред. от 04.01.2021) необходимы также подготовка и принятие акта Госкомимущества об утверждении примерной формы устава товарищества собственников.