Неосновательное обогащение при расторжении договора аренды должно быть обосновано

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 22 июня 2021 г.

На примере из судебной практики показано, что взыскание неосновательного обогащения после возврата арендованного имущества и при отсутствии доказательств продолжения фактического пользования им не представляется возможным.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

Из смысла нормативных правовых предписаний ст. 582, 585, 586, 593, 626 ГК отношения по аренде непосредственно связаны с моментом передачи предмета аренды в пользование (свободное и беспрепятственное) арендатору и заканчиваются в момент возврата арендатором предмета аренды арендодателю в его полное правообладание.

Как правило, эти юридические факты охватываются сроком действия договора.

Если договор аренды прекратился (расторгнут) досрочно, то при продолжении использования арендатором помещения у арендодателя есть право требовать уплаты неосновательного обогащения (ст. 971 ГК).

Однако для взыскания неосновательного обогащения необходимо, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением фактически: имел к нему доступ, хранил в нем имущество, осуществлял хозяйственную деятельность с использованием хранящегося там имущества, принимал заказы, корреспонденцию или потребителей и пр.

Если же акт передачи помещения от арендатора к арендодателю подписан, то предъявленное требование о взыскании неосновательного обогащения должно быть обосновано убедительными доказательствами того, что предмет аренды продолжает использоваться бывшим арендатором.

Без этого взыскать неосновательное обогащение будет проблематично.

Судебная практика.

Как усматривается из материалов дела, между ОАО «Арендодатель» и ЗАО «Арендатор» был заключен договор аренды зданий, сооружений и их частей, в т.ч. изолированных помещений, в соответствии с которым арендатору было передано в аренду нежилое помещение. Срок действия договора был конкретно определен.

До истечения срока договора арендодатель вручил арендатору уведомление о досрочном прекращении договорных отношений.

Арендатор во исполнение договора и уведомления приступил к освобождению помещения. Свое имущество из помещения складировал на площадке возле него.

Спустя непродолжительное время после окончания истечения срока, указанного в уведомлении, арендодателем был составлен акт обследования территории, в котором указано о «незаконном» занятии площадки, расположенной возле ранее арендуемого помещения, перечислено имущество, расположенное на ней.

Еще позднее по акту приема-передачи и при отсутствии замечаний по принятому от арендатора имуществу помещение было возвращено арендодателю.

Спустя 1 год комиссионно в одностороннем порядке ОАО «Арендодатель» составило акт обследования территории, в котором отражено, что ЗАО «Арендатор» продолжает занимать ранее переданное в аренду помещение. В указанном помещении также находится его имущество. После проведения осмотра помещение было закрыто и опечатано печатью в присутствии работников арендодателя. Копия указанного акта была вручена арендатору.

Еще позднее ранее арендованное помещение было продано третьему лицу.

ЗАО «Арендатор» требования ОАО «Арендодатель» не признало. Возражения обосновало тем, что требования ОАО «Арендодатель» о неосновательном обогащении безосновательны ввиду недоказанности как самого факта пользования помещением, так и возможности такого использования.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ОАО «Арендодатель» представлено достаточное количество доказательств, подтверждающих фактическое пользование ответчиком помещением за период с момента расторжения договора до передачи помещения новому собственнику.

Апелляционная и кассационная инстанции с этим не согласились. Решение суда первой инстанции было отменено и в удовлетворении заявленных исковых требований арендодателю было отказано.

Вышестоящие инстанции пришли к выводу, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств фактического использования ответчиком спорного помещения после прекращения договорных отношений и возврата его по акту. Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда при этом указала, что доказательствами подтверждался факт возврата помещений из аренды в связи с прекращением договорных отношений. А судом апелляционной инстанции был установлен факт недопуска представителей арендатора в помещение и заактированные арендатором факты препятствования вывоза его имущества с территории арендодателя. Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что ОАО «Арендодатель» не представлены доказательства фактического пользования спорным нежилым помещением после прекращения договорных отношений и возврата его по акту (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 02.03.2021 по делу № 222-25/2020).