Оплата ЖКУ по объектам долевого строительства до оформления дольщиком прав на объект недвижимости

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 6 октября 2021 г.

Рассматриваются положения, регулирующие момент возникновения у дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, обязанности по внесению платы за ЖКУ и возмещению расходов на электроэнергию. Представлен пример из судебной практики о требовании организации ЖКХ к застройщику многоквартирного жилого дома об оплате потребленной теплоэнергии.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

ЖКУ определены в п. 10 ст. 1 ЖК как услуги по поддержанию и (или) восстановлению надлежащего санитарного и (или) технического состояния жилых домов, иных капстроений (зданий, сооружений), жилых и (или) нежилых, вспомогательных помещений, по обеспечению их благоустроенности, благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, включающие коммунальные услуги, техобслуживание, техобслуживание лифта, текущий ремонт, капремонт, санитарное содержание вспомогательных помещений и иные ЖКУ, предоставляемые в соответствии с договорами.

Граждане и организации в области жилищных отношений обязаны в т.ч. вносить плату за ЖКУ и плату за пользование жилым помещением, возмещать расходы на электроэнергию (ст. 26 ЖК).

Собственники жилых и (или) нежилых помещений, члены организаций застройщиков, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, а в случаях, предусмотренных договорами найма, аренды, финансовой аренды (лизинга) жилых помещений или законодательными актами, – наниматели, арендаторы, лизингополучатели жилых помещений обязаны вносить плату за ЖКУ и возмещать расходы на электроэнергию (п. 1 ст. 29 ЖК).

В пункте 2 ст. 29 ЖК определен момент возникновения обязанности по внесению платы за ЖКУ и возмещению расходов на электроэнергию в соответствии с договорами на оказание ЖКУ, договорами на управление общим имуществом совместного домовладения. Так, указанная обязанность возникает у:

● собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения;

● нанимателя, арендатора, лизингополучателя жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, – со дня заключения договоров найма, аренды, финансовой аренды (лизинга) жилого помещения, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства;

● члена организации застройщиков – со дня ввода жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, законодатель по-разному определил момент возникновения обязанности по оплате ЖКУ для дольщиков и членов организации застройщиков. Если такая обязанность для членов организаций застройщиков возникает уже с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, то у дольщика – со дня заключения договора (оформления двустороннего акта), предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства.

При этом может наблюдаться разрыв во времени между вводом жилого дома в эксплуатацию и передачей дольщику, заключившему с застройщиком договор создания объекта долевого строительства, во владение и пользование объекта долевого строительства, которое осуществляется лишь после полного расчета дольщика с застройщиком.

В связи с этим возникает вопрос об оплате отпущенных коммунальных услуг, в частности, теплоэнергии, необходимой для отопления жилого дома в осенне-зимний период.

Как следует из ст. 29, 31 ЖК, застройщик не является плательщиком ЖКУ.

Таким образом, действующее законодательство не относит застройщика, у которого не возникает право собственности или иные вещные права на объекты недвижимости по договору создания объекта долевого строительства, к плательщику коммунальных услуг. Застройщик не владеет и не может владеть объектом недвижимости, который им возводится на основании договора для дольщика и за его счет.

С учетом содержания приложения 2 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утв. постановлением Совета Министров от 12.03.2019 № 156, к числу затрат на оказание услуг, производимых застройщиком для обеспечения строительства (эксплуатации) (кроме затрат, связанных с выполнением своих функций, предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства), может относиться, среди прочего, эксплуатация объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приемки-передачи.

В случае если в договоре о долевом строительстве предусмотрено, что дольщик обязан возместить застройщику затраты на содержание и эксплуатацию многоквартирного жилого дома за период с момента ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, в этой ситуации, следует полагать, застройщик должен возмещать эксплуатирующей организации затраты по эксплуатации объекта долевого строительства.

Если же такого условия заключенный между застройщиком и дольщиком договор о долевом строительстве не содержит, возникает правовая неопределенность в области определения лица, обязанного оплачивать коммунальные услуги.

Судебная практика.

РУП ЖКХ, оказывавшее услугу по отпуску теплоэнергии, обратилось в экономический суд с иском к застройщику многоквартирного жилого дома – УКС о взыскании 8 276,88 руб. основного долга.

В обоснование заявленного требования истец указывал, что ответчик являлся заказчиком (застройщиком) объекта строительства многоквартирного крупнопанельного жилого дома. Акт приемки в эксплуатацию объекта строительства от 11.12.2020 был утвержден приказом ответчика, многоквартирный дом принят в эксплуатацию. Поскольку ввод в эксплуатацию объекта строительства произведен в зимний период, истец осуществлял в январе 2021 г. снабжение теплоэнергией квартир, по которым не подписаны акты приемки-передачи объекта долевого строительства дольщикам и не оформлено ими право собственности. После ввода объекта строительства в эксплуатацию за январь 2021 г. образовалась задолженность за теплоэнергию, используемую для оказания коммунальных услуг горячего водоснабжения и теплоснабжения (для целей отопления) в жилых помещениях и вспомогательных помещениях многоквартирного жилого дома. Потребленная теплоэнергия на отопление указанных квартир и мест общего пользования за январь 2021 г. составила 56,55 Гкал, которая, по мнению истца, подлежала оплате ответчиком, поскольку только 28.01.2021 было зарегистрировано право собственности граждан на жилые помещения, открыты лицевые счета и с этого момента оплата коммунальных услуг горячего водоснабжения и теплоснабжения (для целей отопления) относилась на собственников многоквартирного жилого дома.

Истец указывал, что после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома застройщик в течение 25 к.д. обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. Объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену объекта долевого строительства, независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены объекта долевого строительства. К договору прилагается перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, являющийся его неотъемлемой частью. В такой перечень включаются затраты на оказание услуг, производимые застройщиком для обеспечения строительства (эксплуатации) (кроме затрат, связанных с выполнением своих функций, предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства). Затраты на эксплуатацию объекта долевого строительства оплачиваются дольщиком при перечислении денежных средств застройщику за строительство квартиры. Предусмотреть такие затраты необходимо при заключении договора долевого строительства, это является прямой обязанностью ответчика. На основании изложенного истец аргументировал обязанность ответчика, являющегося застройщиком, возмещать затраты по содержанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома, а именно снабжение теплоэнергией за период с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до момента оформления права собственности на квартиры дольщиками.

В расчет заявленной к взысканию с ответчика суммы задолженности в размере 8 276,88 руб. истцом была включена стоимость теплоэнергии по показаниям группового прибора учета для отопления многоквартирного жилого дома с учетом мест общего пользования пропорционально площади квартир за вычетом количества теплоэнергии за период с 28.01.2021 до 01.02.2021, потребленной квартирами, право собственности в отношении которых зарегистрировано за гражданами.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании возражал против требования истца. Ответчик указывал на отсутствие договорных отношений с истцом, отсутствие обязанности в силу действующего законодательства осуществлять оплату коммунальных услуг после ввода объекта в эксплуатацию и до оформления актов приема-передачи жилых помещений с дольщиками. УКС не направляло заявку в РУП ЖКХ на отопление указанного дома. Дольщик по законодательству осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов. Заказчику по строительству объекта неизвестно заранее, когда дольщик обратится за регистрацией квартиры, и нет возможности заранее рассчитать сумму затрат на отопление, необходимую для включения в стоимость квартиры. Акты приема-передачи объекта долевого строительства по состоянию на 31.01.2021 подписаны с 57 гражданами. Согласно договору долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными.

Ответчик акцентировал внимание, что решением райисполкома от 29.12.2020 РУП ЖКХ назначено уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения многоквартирного жилого дома. Поэтому именно РУП ЖКХ, по мнению ответчика, имело возможности и необходимые полномочия для решения вопроса о необходимости осуществления снабжения жилого дома теплоэнергией с последующим предоставлением счета дольщикам либо об отключении его от теплоснабжения. Ответчик указывал, что не являлся собственником или иным законным владельцем квартир в жилом доме, не регистрировал права на указанные жилые помещения, не заключал договор на теплоснабжение жилого дома. Фактическими потребителями услуг теплоснабжения жилого дома выступали дольщики, которым жилые помещения в январе 2021 г. передавались по актам приема-передачи и с которыми РУП ЖКХ как уполномоченная организация должно было урегулировать вопрос по оплате услуг теплоснабжения жилого дома после ввода объекта в эксплуатацию до оформления дольщиками права собственности на жилые помещения.

Истец также указывал, что не является стороной правоотношений по управлению общим имуществом и оплате коммунальных услуг. Действующее законодательство не возлагает на застройщика обязанность по оплате коммунальных услуг, если застройщик не располагает каким-либо правом на объекты недвижимости и объекты долевого строительства в возведенном им объекте строительства и выступает по отношению к этим объектам только в качестве застройщика.

При рассмотрении материалов дела экономический суд установил следующее.

Согласно решению райисполкома от 25.02.2020 госпредприятию УКС разрешено строительство многоквартирного крупнопанельного жилого дома. Строительство объекта осуществлялось на основании заключенного договора строительного подряда от 22.04.2020 между госпредприятием УКС и ОАО «Г» в период с 29.04.2020 по 11.12.2020.

К РУП ЖКХ 26.10.2020 обратилось ОАО «Г», являющееся подрядчиком объекта строительства, с просьбой заключить договор на отпуск теплоэнергии многоквартирного дома. На основании поступившей заявки 29.10.2020 был заключен договор № 28 на оказание услуг по теплоснабжению и (или) горячему водоснабжению жилых помещений.

Теплоэнергия к объекту строительства начала подаваться с 06.11.2020.

Приемочная комиссия 11.12.2020 приняла объект строительства в эксплуатацию, 23.12.2020 акт приемки был утвержден приказом госпредприятия УКС.

В связи с вводом в эксплуатацию указанного объекта строительства 28.12.2020 подрядчик (ОАО «Г») обратился к РУП ЖКХ с просьбой об исключении объекта строительства из перечня объектов потребителей с 01.01.2021, с указанного времени были прекращены договорные отношения на оказание услуг по теплоснабжению и (или) горячему водоснабжению жилых помещений между РУП ЖКХ и ОАО «Г». Оплату отопления (с 06.11.2020 по 31.12.2020) объекта строительства ОАО «Г», по сведениям истца, произвело в полном объеме.

С января 2021 г. истец продолжил осуществлять снабжение многоквартирного жилого дома теплоэнергией в отсутствие договорных отношений.

При этом решением райисполкома от 29.12.2020 РУП ЖКХ назначено уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения о многоквартирного жилого дома.

УКС в качестве застройщика с дольщиками были заключены договоры создания объекта долевого строительства, которые, среди прочего, предусматривали несение застройщиком затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства. К таким затратам были отнесены затраты на оформление земельного дела, на оформление землеустроительного дела, техническую инвентаризацию и госрегистрацию недвижимого имущества, затраты по уплате госпошлины. Компенсация затрат по эксплуатации объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приема-передачи не была предусмотрена заключенными договорами создания объекта долевого строительства.

В договорах создания объекта долевого строительства также было предусмотрено, что после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома застройщик в течение 25 к.д. обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации прав дольщика на объект долевого строительства. Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов. С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели. Договорами создания объекта долевого строительства не был предусмотрен порядок оплаты коммунальных платежей и эксплуатационных расходов за период с момента ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и до подписания актов приемки-передачи.

В период с 18.01.2021 по 29.01.2021 дольщикам были переданы 57 квартир по актам приема-передачи, 10 квартир переданы в первой половине февраля 2021 г. ввиду задержки окончательного расчета дольщиками.

По состоянию на 28.01.2021 в многоквартирном жилом доме было зарегистрировано право собственности на квартиры 11 граждан.

Истцом заявлено требование о взыскании 8 276,88 руб. основного долга за теплоэнергию за январь 2021 г., отпущенную в целях горячего водоснабжения и теплоснабжения (для целей отопления) в жилых помещениях и вспомогательных помещениях многоквартирного жилого дома. Истец не оспаривал, что в январе 2021 г. отпуск им теплоэнергии производился в отсутствие заключенного с ответчиком договора. Таким образом, право требования истца не было основано на добровольно принятом ответчиком договорном обязательстве оплатить отпущенную истцом теплоэнергию.

Истец, формируя правовое обоснование иска, не указывал и конкретной нормы законодательства, прямо возлагающей обязанности на застройщика многоквартирного жилого дома оплачивать теплоэнергию на бездоговорных началах с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома до оформления прав дольщиков на объект долевого строительства.

Доводы истца о том, что застройщик обязан включить в цену объекта строительства затраты на эксплуатацию объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приема-передачи, не были приняты судом во внимание, поскольку действующее законодательство, равно как и заключенные ответчиком договоры создания объекта долевого строительства, не предусматривало обязанности по отнесению на стоимость строительства расходов застройщика по уплате коммунальных платежей по объекту строительства, производимых после сдачи объекта в эксплуатацию.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности за теплоэнергию за период после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

При этом сам истец в рассматриваемый период выступал уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения многоквартирного жилого дома согласно решению райисполкома.

В силу п. 1 ст. 151 ЖК управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется, в частности, уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом.

Таким образом, организация оказания основных и дополнительных ЖКУ отнесена к компетенции уполномоченного лица.

С учетом изложенного экономический суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.