Прекращение ипотеки по соглашению сторон

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 ноября 2021 г.

На примере практической ситуации рассматривается возможность расторжения договора ипотеки по соглашению сторон.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Закон от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее – Закон № 345-З)

● Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З)

Ситуация.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключен договор ипотеки. Обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполнено. Стороны намерены расторгнуть соглашение об ипотеке. При этом в самом договоре ипотеки возможность его досрочного расторжения по соглашению сторон не предусмотрена.

Возможно ли прекращение ипотеки по соглашению сторон в указанной ситуации?

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Разновидностью залога является ипотека, когда предметом залога является недвижимое имущество. Отношения по ипотеке регулируются не только положениями ГК, но и Законом № 345-З.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона № 345-З в силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Статья 333 ГК в дополнение к общим основаниям прекращения обязательства устанавливает дополнительные основания прекращения залога. Применительно к ипотеке указанный перечень дополнен специальными основаниями.

Так, ст. 15 Закона № 345-З установлены дополнительные основания прекращения ипотеки. Согласно п. 1 ст. 15 Закона № 345-З ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, предусмотренным ГК для прекращения обязательств, в т.ч.:

● в случае правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя, если залогодателю не предоставляется иное имущество, но предоставляется соответствующее возмещение;

● в случае иного правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя;

● при переводе на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника и др.

Таким образом, законодатель не сокращает, а расширяет перечень оснований прекращения ипотеки по сравнению с возможностью прекращения иных видов обязательств.

По вопросу прекращения ипотеки по соглашению сторон позиция юристов расходится. Некоторые специалисты придерживаются мнения, что, поскольку в специальных нормах, регулирующих прекращение залога, в т.ч. ипотеки, прямо не указано, что договор залога (ипотеки) может быть расторгнут по соглашению сторон, значит, законодательство не допускает возможность досрочного расторжения такого договора.

Приведенная позиция является спорной, т.к. она не учитывает общие нормы гражданского законодательства. Так, ст. 15 Закона № 345-З содержит отсылку к положениям ГК, регулирующим прекращение обязательств.

Общие положения о прекращении обязательств урегулированы гл. 26 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 378 ГК обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства или договором, т.е. основания прекращения обязательства предусмотрены как в ГК, так и в других НПА, которые могут устанавливать, как в случае с ипотекой, дополнительные, но не единственно возможные основания прекращения обязательства определенного вида. Отдельные способы прекращения обязательств, такие как прощение долга, отступное, прекращение обязательства зачетом, новацией и др., урегулированы гл. 26 ГК.

Вместе с тем одним из законных способов прекращения обязательства является также расторжение договора (гл. 29 ГК). Связано это с тем, что расторжение договора возможно несколькими способами и по различным основаниям. В судебной практике возникает много споров, связанных с расторжением договора. В связи с актуальностью и неоднозначностью договорных споров, в т.ч. споров о расторжении договора, постановлением Пленума ВХС от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» урегулированы и унифицированы подходы в применении нормативных правовых предписаний ГК по указанному вопросу.

В силу п. 1 ст. 420 ГК одним из оснований расторжения договора является соглашение сторон. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 1 ст. 423 ГК).

Таким образом, расторжение договора по соглашению сторон – это предусмотренный законодательством способ прекращения обязательства. Не обязательно, чтобы такая возможность была предусмотрена в самом договоре. Право досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон закреплено законодательством.

В пользу вывода о возможности прекращения ипотеки по соглашению сторон говорит и анализ п. 3 ст. 9 Закона № 133-З, согласно которому договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в т.ч. об ипотеке, подлежат госрегистрации.

Таким образом, госрегистрации подлежат как соглашения, устанавливающие ипотеку, так и соглашения, ее прекращающие.

Обоснованность вывода о возможности прекращения ипотеки соглашением сторон находит также свое подтверждение в перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом Президента от 26.04.2010 № 200 (далее – Перечень № 200).

Наряду с регистрацией договора об ипотеке земельного участка, госрегистрации подлежит также соглашение о прекращении ипотеки земельного участка по соглашению сторон или прекращение ипотеки земельного участка на основании такого соглашения (подп. 22.1.23 п. 22.1 Перечня № 200).

Также подлежит госрегистрации договор об ипотеке капстроения, незавершенного законсервированного капстроения, изолированного помещения либо машино-места или возникновение ипотеки, основанной на договоре, в соответствии с подп. 22.3.44 подп. 22.3 Перечня № 200. Регистрируется также соглашение об изменении или расторжении договора об ипотеке капстроения, незавершенного законсервированного капстроения, изолированного помещения либо машино-места (подп. 22.3.45 п. 22.3 Перечня № 200).

Постановлением Совета Министров от 17.02.2012 № 156 утвержден единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – Единый перечень). Госрегистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, учет имущества и управление имуществом осуществляются в соответствии с гл. 17 Единого перечня. Госрегистрация договора об ипотеке капстроения, незавершенного законсервированного капстроения либо изолированного помещения, машино-места осуществляется согласно п. 17.59 Единого перечня. Госрегистрация соглашения об изменении или расторжении договора об ипотеке осуществляется в соответствии с п. 17.61 Единого перечня. В числе документов, представляемых для осуществления госрегистрации прекращения ипотеки в соответствии с п. 17.61 Единого перечня, указано соглашение об изменении или расторжении договора об ипотеке.