Возврат помещения арендодателю в надлежащем состоянии с учетом естественного износа
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 11 ноября 2021 г.
На примере из судебной практики определено, что при заключении договора аренды стороны должны избегать неопределенных формулировок о состоянии возвращаемого помещения.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Гражданский кодекс (далее – ГК)
Недостаточность проработки условий договора на стадии его заключения приводит к длительным судебным спорам. При исполнении договора аренды непонимание возникает в части состояния помещения, возвращаемого арендатору. Подписывая договор, стороны часто переписывают положение ГК, в котором указано, что помещение возвращается в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа (ст. 593 ГК). Проблема заключается в том, что самого понятия «нормальный износ» законодательство не содержит. Отсюда возникает вопрос, как определить, что естественный износ, а что повреждение имущества?
Примечание от Нормативка.by
В случае необходимости рекомендуем использовать путеводитель по договорной работе «Заключение договора аренды».
Судебная практика.
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора убытков по замене изношенного коврового покрытия в занимаемых помещениях. При заключении договора стороны договорились, что возврат помещения производится в надлежащем состоянии с учетом естественного износа. Арендодатель предъявил требование о взыскании стоимости убытков по замене изношенного коврового покрытия во всех помещениях, однако в некоторых помещениях покрытие было повреждено (имелись разрывы), а в некоторых имелись только потертости.
Суд рассудил стороны следующим образом – поврежденное ковровое покрытие подлежит замене за счет арендатора. Следствием же потертостей на ковровом покрытии в других помещениях является естественный износ: суд пришел к таким выводам, изучив эксплуатационные характеристики покрытия (покрытие является быстро изнашиваемым при больших нагрузках). Суд указал, что договором не установлено, что арендатор ограничен в передвижении по ковровому покрытию или в использовании мебели в офисных помещениях, в т.ч. офисных стульев с колесиками. При таких обстоятельствах требования истца были удовлетворены частично: взыскана стоимость только ремонта коврового покрытия, которое было повреждено (имелись разрывы) (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 21.09.2021 по делу № 155ЭИП211569).
Примечание от Нормативка.by
В случае необходимости рекомендуем использовать:
1) путеводитель по сделкам «Аренда. Основные положения»;
2) путеводитель по сделкам «Аренда. Формы документов»;
3) аналитический материал С.Ч. Белявского, М.В. Кобринец «Взыскание убытков с арендатора за ухудшение состояния имущества»;
4) примерную форму акта приема-передачи (возврата) имущества к договору аренды.
Вывод
Таким образом, можно говорить о том, что естественный износ – это такой износ, который возникает в результате обычного использования имущества. Доказательной базой в такой категории дел будут эксплуатационные сведения об имуществе: правила и условия его хранения и эксплуатации, срок службы имущества, а в случае необходимости – экспертное заключение о причинах повреждения имущества.
Для избежания споров в договоре изначально следует использовать понятные обеим сторонам формулировки, например: указать условие о полном отсутствии дефектов в возвращаемом помещении (имуществе), обязанности арендатора перед выселением сделать косметический ремонт, обязанности возвратить помещение в первоначальном состоянии. При проведении приемки-передачи помещения следует задокументировать состояние принимаемого помещения путем проведения фото- и видеосъемки. Фотографии можно приложить к акту приемки-передачи, учиняя подпись на фотографиях обеих сторон.
