Передача объекта и документов долевого строительства инвестору без полной оплаты объекта

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 11 марта 2022 г.

На примере из судебной практики показано, что отсутствие оплаты всей стоимости объекта долевого строительства не дает застройщику право отказаться от передачи объекта и документов для госрегистрации прав на него инвестору, если иное не предусмотрено договором.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совета Министров от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень)

Госрегистрация создания, возникновения права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на изолированное помещение, машино-место осуществляется в порядке, установленном Единым перечнем.

Требования Единого перечня о предоставлении документов, которые потенциальный собственник может получить только от заказчика (застройщика), иногда используются последним как инструмент давления на инвестора. Например, когда заказчик отказывает дольщику в передаче завершенного строительством объекта и выдаче установленного Единым перечнем документа, необходимого для регистрации. Это делается, чтобы «подтолкнуть» дольщика выполнить обязательства по оплате объекта строительства досрочно, если договором предусмотрена рассрочка.

Так, согласно п. 17.27 Единого перечня одним из документов для госрегистрации права на изолированное помещение, машино-место является справка заказчика (застройщика), которая подтверждает, что строительство объекта осуществлялось за счет средств инвестора. Принято считать, что указанная справка выдается застройщиком при условии оплаты инвестором полной стоимости объекта. Если окончательный расчет на момент госрегистрации права дольщика на объект не осуществлен, заказчик (застройщик) отказывает дольщику в выдаче указанной справки. На практике такое поведение (бездействие) заказчика не всегда является правомерным и может быть оспорено в судебном порядке.

Судебная практика.

По договору об участии в долевом строительстве ИП «Застройщик» обязался за счет средств УП «Дольщик» обеспечить строительство изолированных нежилых помещений и по окончании строительства передать Дольщику построенные помещения вместе с документами для оформления права собственности на объект долевого строительства.

Приложением к договору стороны согласовали график платежей. Впоследствии стороны увеличили цену объекта долевого строительства и определили право Дольщика вносить оплату с рассрочкой платежа.

После ввода объекта в эксплуатацию и госрегистрации создания объекта долевого строительства Застройщик отказался передать Дольщику документы для оформления права собственности – справку о том, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств инвестора.

Исковые требования Дольщика о понуждении Застройщика передать указанную справку экономическим судом были удовлетворены. Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

В кассационной жалобе Застройщик просил указанные судебные постановления отменить и принять новое постановление об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы, среди прочего, Застройщик оспаривал выводы суда относительно произведенных Дольщиком оплат.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к следующим выводам:

● по договору долевого строительства передача Застройщиком объекта и документов для регистрации возникновения права собственности Дольщика не была поставлена в зависимость от исполнения Дольщиком обязательств по полной оплате, т.к. график платежей предполагал рассрочку;

● передача документов и объекта поставлена договором в зависимость не от оплаты, а от срока сдачи объекта в эксплуатацию;

● в силу п. 17.27 Единого перечня справка заказчика (застройщика), подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств инвестора, является документом для регистрации возникновения права собственности Дольщика по заключенному договору долевого строительства.

Таким образом, у Заказчика возникло обязательство передать Дольщику документы, необходимые для регистрации возникновения права собственности на помещение, срок исполнения которого Застройщик нарушил.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 10.11.2021 по делу № 155ЭИП212639).